상가주택

상가주택 신축 — 규모는 무엇이 정하나

상가주택도 법정 용어가 아닙니다. 보통 1층에 근린생활시설(상가), 위층에 주택을 두는 건물을 부르는 말입니다. 용도가 섞이면 규모 계산이 복잡해질 것 같지만, 실제로 규모를 결정하는 것은 몇 가지로 좁혀집니다. 실제 필지 하나로 확인해 보겠습니다.

실제 필지 계산 — 서울 마포구 성산동 3-20

항목	한도	계산 결과
대지면적	338㎡ (지목 대, V월드 라이브 조회) — 좁은 도로 쪽 건축선 후퇴 5㎡를 빼면 333㎡(건축법 §46)
용도지역	제2종일반주거지역(7층 이하)
건폐율	60%	59.8% (건축면적 199㎡)
용적률	250%	243.3% — 1층 기계식 주차 입구 차감분 6.8%p 미소진
층수 · 높이	7층까지 허용	6층 · 19.2m
연면적	—	1,407.2㎡ (지하 포함)
접도	—	넓은 쪽 7.7m · 좁은 쪽 3.1m

용적률 한도 250%는 서울시가 한시적으로 운영 중인 완화를 반영한 값입니다(기본값은 200%). 적용 여부와 기한은 사업지별로 확인이 필요합니다. 층수 상한 7층은 서울 도시계획조례 §33 4호 [별표 5] 1호가목에서 나옵니다.

설계개요 시트 — 대지 338㎡(건축선 후퇴 후 333㎡), 건폐율 59.8%, 용적률 243.3%, 지상 6층, 연면적 1,407.2㎡ — **이 필지의 설계개요 시트** — 한도 250% 옆에 적용 243.3%가 함께 찍힙니다.

실제 필지를 분석해 나온 리포트 시트입니다. 목업이 아니며, 같은 주소를 넣으면 같은 형식으로 나옵니다. 필지 주소·지구단위계획명·도로명은 가렸고 수치와 도면은 손대지 않았습니다. 클릭하면 원본 크기로 열립니다.

6층을 정한 것은 용적률 한도입니다

이 필지는 7층까지 허용되지만 6층을 정한 것은 용적률 한도입니다. 좁은 도로 쪽 건축선 후퇴(건축법 §46) 5㎡를 뺀 대지 333㎡에 한도 250%를 곱한 833㎡는 6개 층이면 담기는 규모라, 7층 상한은 이 필지에서 실제로 걸리지 않습니다.

남은 6.8%p(약 23㎡)는 1층 기계식 주차 입구 때문입니다. 이 계산은 지하 기계식 주차를 전제로 합니다. 지하 기계식이면 차가 1층에서 입출고실을 거쳐 내려가야 하므로, 1층에서 '기계식 입출고부' 약 36㎡(6×6m)를 뺐습니다. 법은 출입구 앞에 자동차가 돌 수 있는 전면공지나 방향전환장치를 두라고 정할 뿐(주차장법 시행규칙 §16의2①1) 입출고실 크기는 정하지 않아, 36㎡는 저희가 둔 가정값이고 리포트에도 그렇게 적습니다. 엔진은 뺀 몫을 위층 새 층으로 옮겨 붙이지 않고 보수적으로 멈췄고, 그 결과 용적률 6.8%p가 남았습니다(243.3% / 한도 250%). 본설계에서 위층 배치를 조정하면 회복될 수 있는 여지입니다.

같은 땅, 용도를 바꾸면 무엇이 달라지나

같은 필지를 전부 근린생활시설로 놓고 다시 계산해 봤습니다.

	주택으로 산정	근린생활시설로 산정
건폐율 / 용적률	59.8% / 243.3%	59.8% / 243.3%
층수 · 연면적	6층 · 1,407.2㎡	6층 · 1,407.2㎡
부설주차	10대	8대

규모는 같고 주차 대수만 달라졌습니다. 주택은 세대당 최소 대수로 계산하고 근린생활시설은 시설면적 기준으로 계산하기 때문입니다(주차장법 시행령 [별표 1] + 지자체 조례). 상가주택처럼 두 용도가 섞이면 각 부분을 따로 계산해 더합니다. 그래서 "1층을 상가로 할지 주택으로 할지"는 디자인 문제가 아니라 주차 대수 문제이고, 주차가 안 나오면 규모를 줄여야 합니다.

단면도 — 정북 일조 사선을 따라 상부 층이 물러난 6층 19.2m 건물 — **단면 시트** — 북쪽으로 층마다 물러난 모습이 그대로 보입니다. 이 필지는 북쪽 인접도 제2종일반주거지역이라 면제 없이 적용됐습니다.

상가주택 규모를 정하는 세 가지

정북일조 — 전용·일반주거지역에서는 북쪽 경계선에서 높이별로 띄워야 합니다(건축법 시행령 §86). 이 필지는 북쪽 인접도 제2종일반주거지역이라 면제 없이 그대로 적용됐습니다. 위층이 계단처럼 물러나면서 상부 면적이 줄어듭니다.
부설주차 — 위에서 본 대로 용도 구성이 대수를 바꾸고, 대수가 층수를 바꿉니다.
층수 상한 — 제2종일반주거지역에 "7층 이하" 같은 지정이 붙어 있으면 용적률이 남아도 그 위로 못 올라갑니다.

3D 등각 매스 조감도 — 정북 사선 후퇴가 반영된 6층 개략 볼륨 — **3D 매스 조감도** — 일조 사선 후퇴가 입체로 어떻게 나타나는지 확인하는 용도입니다. 렌더링·입면 디자인은 다루지 않습니다.

2026년 11월 12일, 정북일조 기준이 완화됩니다

건축법 §61①이 개정되어(법률 제21880호, 2026년 8월 11일 공포) 높이 10m 초과 17m 이하 부분의 정북 방향 이격이 건물 높이의 1/2에서 5m로 바뀝니다. 시행일은 2026년 11월 12일이고, 시행 후 허가를 신청하는 분부터 적용됩니다(부칙 §1·§4).

상가주택처럼 5~7층 규모에서는 이 구간이 정확히 상부 층에 걸리기 때문에 영향이 큽니다. 다만 시행 전이므로 저희 계산에는 아직 반영하지 않습니다. 현행 기준으로 계산하고, 개정 예정 사실만 리포트에 함께 적습니다. 시행일 이후 허가를 계획 중이시라면 이 차이를 감안해서 보셔야 합니다.

자주 묻는 질문

상가주택과 다가구주택은 어떻게 다른가요?

상가주택은 1층 근린생활시설 + 위층 주택 구성을 부르는 관용어이고, 다가구주택은 건축법 시행령 [별표 1]의 단독주택 세부 분류입니다. 상가주택의 주택 부분이 다가구주택인 경우가 많습니다.

1층을 상가로 하면 규모가 더 나오나요?

위 사례에서는 규모(층수·연면적)는 같고 부설주차 대수만 10대에서 8대로 달라졌습니다. 주차가 병목인 필지에서는 이 차이가 층수로 이어질 수 있습니다.

용적률 한도를 다 못 채우면 손해인가요?

이유를 봐야 합니다. 정북일조나 높이·층수 제한 때문이면 법적 한계이고, 1층을 필로티 구조로 비워 주차에 전용하는 면적은 바닥면적에 넣지 않으므로(건축법 시행령 §119①3다) 용적률에 안 잡히는 주차 공간입니다. 저희는 채움이 멈춘 사유와 1층 주차 공간 몫을 나눠서 표시합니다. 위 사례는 1층 기계식 입출고부(36㎡ 가정)를 뺀 몫을 위층으로 옮기지 않아 6.8%p가 남았고, 본설계에서 회복을 검토할 여지입니다.

2026년 11월 일조 완화가 적용되면 몇 층 더 올라가나요?

필지마다 다릅니다. 완화 구간(높이 10~17m)이 상부 몇 개 층에 걸리는지, 북쪽 경계까지 여유가 얼마나 있는지에 따라 달라집니다. 시행 전이라 현행 기준으로 계산하고 개정 사실만 함께 표시합니다.

내 땅은 몇 층까지 나올까?

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