용적률이란? 계산법과 내 땅에 실제로 적용되는 값
용적률은 "이 땅에 얼마나 많은 바닥을 쌓을 수 있는가"를 정하는 숫자입니다. 그런데 토지이용계획확인원에 적힌 용적률은 법이 허용하는 상한일 뿐이고, 실제로 지어지는 건물의 용적률은 정북일조·주차·도로 후퇴 때문에 그보다 낮게 끝나는 경우가 많습니다. 이 글은 계산식과, 상한과 적용값이 갈리는 이유를 조항과 함께 정리합니다.
용적률 계산식
여기서 함정은 "연면적"입니다. 연면적은 각 층 바닥면적의 합이지만(건축법 시행령 §119①4), 용적률을 산정할 때는 빠지는 면적이 따로 있습니다. 같은 조 각 목이 정합니다.
| 용적률 산정에서 제외 | 근거 |
|---|---|
| 지하층의 면적 | 시행령 §119①4가 |
| 지상층의 주차용 면적(그 건축물의 부속용도인 경우) | 시행령 §119①4나 |
| 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역 | 시행령 §119①4마 |
| 경사지붕 아래 설치하는 대피공간 | 시행령 §119①4바 |
그래서 지하를 파는 만큼 용적률이 늘어나는 것이 아니고, 지상 주차를 부속용도로 두면 그 면적은 용적률에서 빠집니다. 1층을 필로티 주차로 비우면 바닥면적 자체가 산입되지 않는 경우도 있습니다(시행령 §119①3다 — 공중의 통행·차량 통행·주차에 전용되거나 공동주택인 경우).
실제 필지를 분석해 나온 리포트 시트입니다. 목업이 아니며, 같은 주소를 넣으면 같은 형식으로 나옵니다. 필지 주소·지구단위계획명·도로명은 가렸고 수치와 도면은 손대지 않았습니다. 클릭하면 원본 크기로 열립니다.
용도지역별 용적률 한도 — 법이 아니라 조례가 정합니다
건축물의 용적률은 건축법 §56이 정하고, 용도지역별 최대한도는 국토계획법 §78에 따라 각 시·도·시·군 조례로 위임되어 있습니다. 그래서 같은 제3종일반주거지역이라도 시·군마다 용적률이 다릅니다. 아래는 서울시 도시계획조례 §48 기준입니다.
| 용도지역 | 건폐율 한도 | 용적률 한도 |
|---|---|---|
| 제1종전용주거지역 | 50% | 100% |
| 제2종전용주거지역 | 50% | 150% |
| 제1종일반주거지역 | 60% | 150% |
| 제2종일반주거지역 | 60% | 200% (서울 한시 완화 적용 시 250%) |
| 제3종일반주거지역 | 50% | 250% (서울 한시 완화 적용 시 300%) |
| 준주거지역 | 60% | 400% |
| 근린상업지역 | 60% | 600% |
| 일반상업지역 | 60% | 800% |
서울시 기준. 제2·3종일반주거지역의 완화값은 서울시가 한시적으로 운영 중인 완화를 적용했을 때의 값이며, 적용 여부와 기한은 사업지별로 확인이 필요합니다. 서울 외 지역은 해당 시·군 조례값이 적용됩니다.
한도 용적률과 적용 용적률은 왜 다른가
용적률 한도가 250%라고 해서 250%가 나오는 것이 아닙니다. 실제 계획에서는 아래가 먼저 규모를 깎습니다.
- 정북 방향 일조 — 전용·일반주거지역에서는 북쪽 인접 대지 경계선으로부터 높이별로 띄워야 합니다(건축법 시행령 §86). 위층이 계단처럼 물러나면서 면적이 줄어듭니다.
- 건축선 후퇴 — 도로가 좁으면 대지면적 자체가 줄어듭니다(시행령 §119①1가).
- 주차 — 부설주차 대수를 못 넣으면 규모를 줄여야 합니다. 주차장법 시행령 [별표 1]과 지자체 조례가 원단위를 정합니다.
- 높이·층수 제한 — 가로구역별 최고높이(건축법 §60), 고도지구, 지구단위계획의 허용값이 따로 있으면 그쪽이 먼저 걸립니다.
내 땅의 용적률을 확인하는 방법
- 용도지역 확인 — 토지이용계획확인원의 "지역·지구등 지정 내용"에 적혀 있습니다(토지이용계획확인원 보는 법).
- 소재지 조례 확인 — 그 시·군 도시계획조례의 용적률 조문을 봅니다. 서울은 §48입니다.
- 실제 규모 계산 — 일조·주차·도로 후퇴까지 반영해야 실제 연면적이 나옵니다. 주소만 넣으면 이 계산을 한 번에 받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
용적률과 건폐율은 어떻게 다른가요?
건폐율은 땅을 위에서 봤을 때 건물이 덮는 비율(건축면적 ÷ 대지면적)이고, 용적률은 모든 층 바닥면적을 합한 비율(용적률 산정 연면적 ÷ 대지면적)입니다. 건폐율은 건물의 평면적 크기를, 용적률은 총량을 제한합니다. 근거는 각각 건축법 §55와 §56입니다.
지하층도 용적률에 들어가나요?
아니요. 지하층 면적은 용적률 산정 시 연면적에서 제외됩니다(건축법 시행령 §119①4가). 다만 건축물대장의 연면적에는 포함되므로, 어떤 연면적을 말하는지 구분해야 합니다.
용적률 한도를 다 채울 수 있나요?
대부분 채우지 못합니다. 정북일조(시행령 §86), 건축선 후퇴(§119①1가), 부설주차 확보, 높이 제한이 먼저 걸리기 때문입니다. 한도와 실제 적용값의 차이를 확인하는 것이 규모검토의 목적입니다.
같은 용도지역인데 옆 동네와 용적률이 다른 이유는?
용도지역별 최대한도를 국토계획법 §78이 조례로 위임하고 있어 시·군마다 값이 다르기 때문입니다. 여기에 지구단위계획·정비구역의 허용값이 따로 정해져 있으면 그 값이 우선합니다.
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사전 규모검토 · 인허가·실시설계는 건축사사무소 · 분석 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다 법령 인용은 2026-09-23 기준 현행 조문이며, 조례값은 소재지 지자체 조례를 확인해야 합니다.