정북 일조사선, 11월 12일부터 바뀝니다 — 서울 152필지로 미리 계산해 봤습니다

주거지역 건물은 북쪽 대지경계선에서 높이에 따라 띄워 지어야 합니다(정북 일조사선). 이번 개정으로 높이 10m 초과 17m 이하 부분의 이격이 높이의 2분의 1에서 5m로 바뀝니다. 같은 엔진으로 서울 필지를 개정 전과 후로 두 번 계산해, 실제로 얼마나 달라지는지 확인했습니다.

무엇이 바뀌나 — 조문 비교

개정 조문은 "각 호의 구분에 따른 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상"입니다. 5m는 법이 허용하는 최소 거리이고, 실제 거리는 조례가 정합니다(법제처 원문 2026-09-28 대조).

서울 152필지 시뮬레이션 결과

대상은 Jitda 정확도 벤치에 쓰는 서울 필지 174곳입니다. 그중 169곳이 산정되었고(5곳은 개발제한구역·자투리 필지라 산정 불가), 정북 일조사선이 적용되는 전용·일반주거지역은 152곳입니다. 늘어난 61곳의 지상 연면적 증가를 모두 더하면 2,319㎡입니다.

용도지역별 — 늘어난 필지 비율

제1종일반주거 28곳은 모두 높이 10m 이하에서 계산이 끝나(용적률 한도 또는 그 근처) 개정 구간(10~17m)에 닿는 층이 없었습니다.

늘어난 폭의 분포 (61곳)

가장 크게 늘어난 필지 (개정안 가정)

면적은 지상층 바닥면적 합(용적률 산정 대상 층) · 개별 소유 건물이라 지번은 싣지 않았습니다.

변화가 없는 91곳은 왜?

• 33곳 — 정북 일조사선이 면제·완화되는 필지입니다(20m 이상 도로에 접함·정북 인접 대지가 비주거지역 등 — 건축법 시행령 §86②·§86⑥). 이번 개정과 무관합니다.
• 38곳 — 높이 10m 이하에서 계산이 끝나(용적률 한도 또는 그 근처) 개정 구간(10~17m)에 닿는 층이 없었습니다.
• 20곳 — 사선이 10m 초과 구간에 걸리지만 이미 용적률 한도(또는 그 근처)까지 채우고 있어 더 늘 수 없었습니다.
• 층수가 한 층 줄었지만 지상 연면적은 같거나 늘어난 곳이 7곳 있습니다 — 중간층이 넓어져 같은 용적률을 더 적은 층으로 채운 경우입니다. 층수가 늘어난 곳은 7곳입니다.

서울 조례 현황

법은 범위만 정했으므로 조례가 개정되지 않은 지자체는 시행일 이후에도 종전 거리(높이의 ½)가 적용될 수 있습니다. 5m는 하한이라 조례가 종전 거리로 남아 있어도 법 범위 안이기 때문입니다. Jitda는 조례 공포를 원문으로 확인한 지역만 개정 기준으로 계산하고, 확인 전인 지역은 종전 기준으로 계산하면서 그 사실을 리포트에 표시합니다.

매입·설계 전에 확인할 것

1. 신청 시점 — 11월 12일 이후 건축허가(건축위원회 심의 포함)·신고를 신청해야 개정 기준이 적용됩니다(부칙 §4).
2. 소재지 조례 — 실제 거리는 조례가 정합니다. 해당 시·군·구 건축조례의 정북 일조 조항이 개정됐는지 확인하세요.
3. 정북 방향 인접 대지 — 정북 인접 대지가 전용·일반주거지역이 아니면 사선 제한 자체가 적용되지 않을 수 있습니다(§61① 단서 · 시행령 §86②).
4. 북쪽 도로·공원 — 정북에 도로·공원·하천 등이 있으면 기준선이 반대편으로 옮겨져 완화됩니다(시행령 §86⑥1).
5. 용적률 한도 — 한도를 이미 다 쓰는 땅은 개정으로 커지지 않습니다. 이번 개정의 효과는 "용적률이 남아 있는데 북쪽 사선 때문에 못 채우던 땅"에서 나옵니다.
6. 17m 경계 — 17m를 넘는 부분은 여전히 높이의 ½입니다. 6층 이상 계획은 17m 위에서 이격이 다시 커집니다.

계산 방법과 한계

• 엔진 — Jitda 운영 리포트와 같은 산정 경로(V월드 필지·용도지역·도로, 서울 조례 용적률·건폐율, 주차 가정 포함)로 같은 필지를 두 번 계산했습니다. 종전 = 2026-11-11 기준, 개정 = 2026-11-12 기준 + 서울 조례 개정안 공포 가정.
• 비교 지표 — 지상층 바닥면적 합(용적률 산정 대상과 같은 층)과 용적률 적용값. 지하층은 비교하지 않았습니다.
• 표본 — 건축물대장에서 모은 서울 주택·근린생활시설 필지(대지 60~2,000㎡, 2003년 이후 허가)입니다. 무작위 표본이 아니므로 서울 전체 비율로 읽으면 안 됩니다.
• 가정 — 층고 3.2m, 주택은 다세대(필요 시 하층 근생 혼합) 기본 구성, 정사각형에 가까운 배치 등 사전검토 가정입니다. 실제 규모는 필지 형상과 본설계에 따라 달라집니다.
• 단조성 — 개정 기준으로 채웠을 때 종전보다 작게 나오면(층 구성이 바뀌는 경우) 종전 배치를 유지했습니다. 종전 배치도 개정 기준(5m 이상)을 충족합니다 — 해당 22곳.
• 산정일 — 2026-10-13 (엔진이 바뀌면 다시 계산해 이 페이지를 갱신합니다)

자주 묻는 질문

11월 12일에 바로 5m가 되나요?

법은 10m 초과 17m 이하 부분을 "5m 이상" 범위에서 지자체 건축조례로 정하게 했습니다(건축법 §61①). 조례가 개정돼야 실제로 5m가 됩니다. 서울은 조례 개정안이 시의회를 통과했고 공포 확인 전입니다. 다른 지자체는 조례 개정 여부를 따로 확인해야 합니다.

이미 허가를 신청한 건물도 바뀌나요?

아닙니다. 개정 규정은 2026년 11월 12일 이후 건축허가를 신청(건축위원회 심의 신청 포함)하거나 건축신고를 하는 경우부터 적용됩니다(법률 제21880호 부칙 §4). 그 전에 신청한 건은 종전 기준입니다.

17m보다 높은 부분은 어떻게 되나요?

달라지지 않습니다. 17m를 넘는 부분은 지금처럼 높이의 2분의 1 이상 띄워야 합니다(건축법 §61①3호). 그래서 17m 지점에서 필요한 거리가 5m에서 8.5m로 다시 커집니다.

모든 땅이 커지나요?

아닙니다. 이 시뮬레이션에서도 주거지역 152곳 중 91곳은 변화가 없었습니다. 사선이 원래 면제되는 땅(20m 이상 도로 접함 등), 10m 이하 저층에서 계산이 끝나는 땅(예: 제1종일반주거), 용적률 한도를 이미 다 쓰는 땅은 이번 개정 구간이 규모를 정하지 않기 때문입니다.

내 땅은 어떻게 확인하나요?

Jitda에 주소를 넣으면 현재 기준 규모를 계산합니다. 11월 12일 이후에는 조례 공포가 확인된 지역부터 개정 기준을 자동으로 적용하고, 확인 전인 지역은 종전 기준으로 계산했다는 사실을 리포트 법규 시트에 경고로 표시합니다.

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사전 규모검토 · 인허가·실시설계는 건축사사무소 · 분석 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다 법령 인용은 법제처 국가법령정보 원문(2026-09-28 조회) 기준입니다.