제2종일반주거인데 왜 "7층 이하"가 붙어 있을까 — 사당동 필지의 지형도면 표기
용도지역을 확인할 때 다들 "제2종일반주거지역"까지만 읽습니다. 그런데 토지이용계획을 열어보면 뒤에 괄호가 하나 더 붙어 있는 경우가 있습니다. 동작구 사당동 44-179가 그렇습니다. 표기는 "제2종일반주거지역(7층이하)"입니다.
같은 2종일반주거인데 옆 필지는 괄호가 없고, 이 필지에는 있습니다. 이 차이가 뭘 의미하는지, 그리고 실제로 이 필지의 규모를 결정한 게 그 괄호였는지 순서대로 짚어보겠습니다.
이 필지의 조회 결과
V월드·토지이용계획 조회 결과입니다.
| 항목 | 값 | 근거 |
|---|---|---|
| 용도지역 | 제2종일반주거지역(7층이하) | V월드 |
| 대지면적 | 153㎡ | 지적 |
| 지목 | 대 | 지적 |
| 건폐율 한도 · 적용값 | 60% · 59.9% | 서울 도시계획조례 §44 |
| 용적률 적용값 | 250%(한시완화, 법정 200%) | 서울시 도시계획조례 §51②9 |
| 용적률 소진 결과 | 135.7% | 대지 규모 제약(과소) |
| 산출 층수 · 높이 | 4층 · 12.8m | 용적률·일조 소진 기준 |
| 연면적(지하 포함) | 약 297.3㎡ | 규모검토 산출 — 용적률 산정 연면적(지상)과 다름 |
| 접면 도로 | 최대 4m, 최협 3.8m | 지적도 기하 측정 |
| 부설주차 | 3대 | 주차장법 시행령 §6① 별표1 |
"(7층이하)"는 뭘까
"제2종일반주거지역(7층이하)"는 별개 용도지역이 아니라, 같은 제2종일반주거지역 안에서 지형도면 고시로 층수를 따로 캡 씌운 세부 구분입니다. 근거는 서울 도시계획조례 §33 4호 [별표 5] 1호가목입니다. 이 표기가 붙은 구역은 층수가 7층을 넘을 수 없습니다.
문제는 이게 일반적인 "제2종일반주거지역" 표기와 글자만 보면 구분이 잘 안 된다는 점입니다. 지형도면을 직접 열어보거나 토지이용계획확인원의 세부 문구를 끝까지 읽지 않으면, 괄호 안 조건을 놓치고 "2종일반주거니까 통상 기준대로 계산되겠지"라고 넘어가기 쉽습니다.
그런데 이 필지에서는 7층 캡이 원인이 아니었습니다
여기서 정직하게 짚어야 할 부분이 있습니다. 이 필지의 산출 층수는 4층입니다. 7층 캡의 절반 수준이니, 언뜻 보면 "역시 7층 이하 구역이라 낮게 나왔다"고 결론짓기 쉽습니다.
그런데 실제로는 아닙니다. 이 필지는 대지면적 153㎡로 크지 않은 데다, 용적률 적용값 250%를 다 소진하기 전에 대지 규모 자체가 작아서 층 하나를 더 얹을 만큼의 면적이 나오지 않는 지점(용적률 소진 135.7%)에서 멈췄습니다. 게다가 정북일조 사선 적용으로 이론상 최대치 대비 상당 폭의 층 면적 손실이 발생한 것으로 검토됩니다. 즉 4층이라는 결과는 "7층 캡에 걸려서"가 아니라 "대지가 작고 일조 사선 손실이 커서" 나온 숫자입니다. 7층 캡은 이 필지의 계산에서는 한 번도 실제로 시험대에 오르지 않았습니다.
그렇다고 이 괄호 표기가 무의미하다는 뜻은 아닙니다. 만약 이 필지가 지금보다 넓었다면, 혹은 인접한 더 큰 필지를 검토한다면 얘기가 달라집니다. 대지가 커지면 용적률만으로는 7층을 훌쩍 넘는 규모가 나올 수 있는데, 그 시점에 이 "(7층이하)" 캡이 진짜 걸림돌로 작동합니다. 작은 필지라서 우연히 안 걸렸을 뿐, 이 구역 자체의 캡은 실재하고 구속력이 있습니다.
그 외 확인할 것들
이 필지의 토지이용계획에는 다음 항목도 붙어 있습니다.
- 대공방어협조구역 — 군사기지법 §13 (고도 협의, 광역 일반)
- 산지 접함 — 산지관리법 §14 (산지전용허가)
- 토지거래계약허가구역 — 부동산거래신고법 §11 (토지거래허가)
- 가축사육제한구역 — 가축분뇨법 §8
도심 필지치고는 이례적인 조합입니다. 특히 산지 접함과 가축사육제한구역은 관악산 자락에 걸친 사당동 지형 특성으로 보이는데, 용적률·층수와는 별개로 인허가 일정에 영향을 줄 수 있어 매입 전 별도 확인이 필요합니다.
접면 도로도 짚어둘 부분입니다. 최대 폭 4m, 최협 지점은 3.8m로 좁은 편이라, 착공 전 실측과 도로 지정 현황(사도인지 현황도로인지) 확인이 선행돼야 합니다.
이런 표기가 붙은 필지, 이 순서로 확인하세요
- 용도지역 표기를 끝까지 읽기 — 괄호 안에 "(7층이하)" 같은 세부 조건이 붙어 있는지 확인
- 지형도면 원본 또는 자치구 고시문에서 해당 구역 지정 근거 재확인
- 대지 규모 기준으로 용적률만 채웠을 때 층수가 캡을 넘는지, 안 넘는지 먼저 계산
- 캡을 넘지 않는 소규모 필지라면 실제 제약은 대지 크기·일조 사선·도로 폭 쪽에서 찾기
- 캡을 넘는 규모라면 7층 캡이 최종 병목이 되므로 그 기준으로 사업성 재검토
Jitda로 이 주소를 조회하면 용도지역 세부 표기(예: "7층이하")를 지형도면 원문 그대로 노출하고, 해당 캡이 이번 산출 결과에서 실제로 작동한 제약인지 아니면 다른 요인이 먼저 걸린 것인지 구분해 표기합니다. 구속력 있는 제한과 단순 참고 표기를 섞어서 보여주지 않습니다.
본 글의 수치는 2026-09-22 기준 공공데이터(V월드·토지이용계획) 조회 결과입니다.