건폐율이란? 계산법과 건축면적에 안 들어가는 것들

건폐율은 대지를 위에서 내려다봤을 때 건물이 덮는 비율입니다. 땅에 여백을 남기게 해서 통풍·채광·피난 공간을 확보하려는 규정입니다. 계산 자체는 간단한데, "건축면적"에 무엇이 들어가고 무엇이 빠지는지에서 값이 갈립니다.

건폐율 계산식

건축면적은 건축물 외벽(외벽이 없으면 외곽 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다(건축법 시행령 §119①2). 층이 여러 개여도 위에서 본 그림자 면적 하나만 봅니다. 건폐율의 근거 조문은 건축법 §55이고, 용도지역별 최대한도는 국토계획법 §77에 따라 조례로 정해집니다.

건축면적에 들어가지 않는 것

시행령 §119①2다가 열거합니다. 실무에서 자주 걸리는 것만 추리면 이렇습니다.

건축면적에서 제외	근거
지표면으로부터 1m 이하에 있는 부분	시행령 §119①2다1)
지상층에 일반인·차량이 통행하도록 설치한 보행통로·차량통로	시행령 §119①2다3)
지하주차장의 경사로	시행령 §119①2다4)
지하층 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 부분)	시행령 §119①2다5)
생활폐기물 보관시설	시행령 §119①2다6)
장애인용 승강기·에스컬레이터·휠체어리프트·경사로	시행령 §119①2다8)

처마·차양처럼 외벽 중심선에서 1m 이상 튀어나온 부분은, 끝에서 일정 거리를 후퇴한 선까지만 건축면적에 넣습니다(일반 건축물은 1m — 시행령 §119①2가7).

실제 필지를 분석해 나온 리포트 시트입니다. 목업이 아니며, 같은 주소를 넣으면 같은 형식으로 나옵니다. 필지 주소·지구단위계획명·도로명은 가렸고 수치와 도면은 손대지 않았습니다. 클릭하면 원본 크기로 열립니다.

용도지역별 건폐율 한도 (서울시 도시계획조례 §44)

용도지역	건폐율 한도	용적률 한도
제1종전용주거지역	50%	100%
제2종전용주거지역	50%	150%
제1종일반주거지역	60%	150%
제2종일반주거지역	60%	200% (서울 한시 완화 적용 시 250%)
제3종일반주거지역	50%	250% (서울 한시 완화 적용 시 300%)
준주거지역	60%	400%
근린상업지역	60%	600%
일반상업지역	60%	800%

서울시 기준이며 시·군마다 다릅니다. 방화지구 안의 내화구조 건축물처럼 조례로 완화되는 경우가 따로 있어, 실제 적용값은 소재지 조례로 확인해야 합니다.

건폐율이 실제 계획에서 갈리는 지점

• 대지면적이 줄어드는 경우 — 건축선이 정해지면 그 선과 도로 사이 면적은 대지면적에서 빠집니다(시행령 §119①1가). 분모가 줄면 같은 건물도 건폐율이 올라갑니다.
• 도시·군계획시설 저촉 — 대지에 계획도로·공원이 걸치면 그 부분은 대지면적에서 제외됩니다(시행령 §119①1나).
• 필로티 주차 — 1층을 비워도 기둥 중심선 기준의 건축면적은 그대로입니다. 건폐율이 줄지는 않고, 바닥면적(용적률) 쪽에서 빠집니다(시행령 §119①3다).

내 땅의 건폐율로 몇 ㎡가 나오는지 보려면

건폐율 한도(%)에 대지면적을 곱하면 1층에 앉힐 수 있는 최대 면적이 나옵니다. 다만 그 면적이 실제로 그 땅 모양 안에 들어가는지는 별개입니다. 부정형 필지에서는 한도만큼의 사각형이 들어가지 않는 일이 흔합니다. 주소를 넣으면 지적도 형상 위에 배치까지 그려서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

건폐율 60%면 1층을 대지의 60%까지 지을 수 있나요?

한도로는 그렇습니다. 다만 대지면적에서 건축선 후퇴분·계획시설 저촉분이 빠질 수 있고(시행령 §119①1), 실제로는 필지 형상과 이격거리 때문에 그 면적이 그대로 들어가지 않는 경우가 많습니다.

지하층도 건폐율에 들어가나요?

건폐율은 수평투영면적 기준이라 지하층 자체는 일반적으로 건폐율을 늘리지 않습니다. 지하주차장 경사로와 지하층 출입구 상부는 건축면적에서 명시적으로 제외됩니다(시행령 §119①2다4)·5)).

발코니는 건축면적에 포함되나요?

외벽 중심선 밖으로 1m 이상 돌출된 부분은 끝에서 1m를 후퇴한 선까지만 건축면적에 넣습니다(시행령 §119①2가7). 바닥면적 쪽은 별도 규정이 있어 노대등은 외벽 접한 길이 × 1.5m를 뺀 면적을 산입합니다(§119①3나).

건폐율과 용적률 중 무엇이 먼저 걸리나요?

땅 모양과 용도에 따라 다릅니다. 소형 필지나 주거지역 저층부는 건폐율이, 중고층 계획은 용적률과 정북일조가 먼저 걸리는 경우가 많습니다. 둘 다 계산해 봐야 어느 쪽이 실제 상한인지 알 수 있습니다.

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사전 규모검토 · 인허가·실시설계는 건축사사무소 · 분석 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다 법령 인용은 2026-09-23 기준 현행 조문이며, 조례값은 소재지 지자체 조례를 확인해야 합니다.