신축개요란? 내 땅에 몇 층·몇 평 지을 수 있을까 (AI 신축개요서 완전정리)

"이 땅에, 뭘 얼마나 지을 수 있을까?"

토지나 노후 건물을 가지고 계신 분, 혹은 매입을 고민 중인 분이라면 가장 먼저 떠오르는 질문입니다. 그 답을 정리한 문서가 바로 '신축개요'입니다.

오늘은 신축개요가 정확히 무엇인지, 어떤 항목이 들어가는지, 그리고 AI로 빠르게 받는 방법까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.

신축개요란?

신축개요는 특정 대지에 건물을 새로 지을 때 '최대 몇 층, 몇 평(연면적), 어떤 용도로 지을 수 있는지'를 법규에 따라 요약한 자료입니다. 건축에서는 '규모검토' 또는 '가설계(기획설계)'라고도 부릅니다.

쉽게 말해, 땅이 가진 '건축 잠재력'을 숫자로 보여주는 첫 번째 설계 자료입니다.

신축개요에 담기는 핵심 항목

1. 대지 현황 - 위치, 지목, 대지면적
2. 용도지역 - 제1·2·3종 일반주거지역, 상업지역 등 (여기서 모든 게 갈립니다)
3. 건폐율 - 대지에서 건물이 깔고 앉는 비율 (건축법 §55)
4. 용적률 - 대지 대비 연면적 비율, 즉 몇 층까지 (건축법 §56)
5. 건축면적 / 연면적 - 실제 산출되는 바닥면적의 합
6. 층수 / 최고높이 - 지상·지하 층수
7. 주차대수 - 용도·세대수 기준 (주차장법)
8. 일조·사선 제한 - 정북방향 높이 제한 등 (건축법 §61)
9. 지구단위계획 / 정비구역 - 별도 규제 적용 여부

이 항목들이 서로 맞물려 '이 땅에 지을 수 있는 최대 규모'가 결정됩니다.

신축개요가 왜 중요할까?

땅의 가격은 결국 '거기서 나오는 건물'이 결정합니다. 같은 100평이라도 3층밖에 못 짓는 땅과 7층까지 짓는 땅은 가치가 완전히 다릅니다.

신축개요 없이 토지를 매입하면 "생각보다 적게 지어진다", "주차 때문에 1층을 통째로 비워야 한다", "일조 제한으로 위층이 깎인다" 같은 일이 매입 후에 드러납니다. 그때는 이미 늦습니다.

그런데 직접 하기엔 너무 복잡합니다

건폐율·용적률은 용도지역마다 다르고, 거기에 각 시·도 건축조례, 지구단위계획, 고도지구, 일조 제한이 겹칩니다. 같은 '제3종일반주거지역'이라도 지자체 조례에 따라 용적률 한도가 달라집니다. 이걸 일반인이 정확히 따지는 건 사실상 불가능합니다.

AI 신축개요서 - 주소만 입력하면 5분

저희는 이 과정을 AI로 자동화했습니다.

[O] 주소만 입력하면 용도지역·건폐율·용적률·연면적·층수·주차까지 자동 산출
[O] 모든 수치에 근거 법령을 조항 단위로 표기 (예: 건축법 §56, 시·도 건축조례)
[O] 데이터가 없는 항목은 임의로 채우지 않고 '확인 필요'로 정직하게 표기
[O] 배치도·가설계 시안, 토지비 입력 시 사업성(수익률) 분석까지

'그럴듯한 숫자'가 아니라 '근거 있는 숫자'를 드리는 것 - 그게 저희의 원칙입니다.

[이미지 삽입: AI 신축개요서 설계개요 샘플 — portfolio/img/overview.png]

꼭 알아두실 점

AI 신축개요서는 매입·기획 판단을 돕는 '사전 규모검토 단계' 자료입니다. 최종 건축 규모와 인허가 가능 여부는 실시설계 및 관할 인허가 과정에서 건축사사무소를 통해 확정됩니다.

정리

신축개요는 토지·건물 투자의 '출발점'입니다. 매입 전, 신축 전, 단 한 장으로 그 땅의 잠재력을 확인하세요.

지금 내 땅의 신축개요가 궁금하다면, jitda.app 에서 주소만 입력해 보세요.

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