정북일조사선이란? 북측 층수가 깎이는 이유와 광로 접면 시 예외까지 정리
"용적률 300%인데 왜 위층이 깎이나요?" "북쪽이 막히는 이유가 뭔가요?"
신축개요를 처음 받아보신 분들이 자주 묻는 질문입니다. 그 원인이 바로 '정북일조사선 제한'입니다.
오늘은 정북일조사선이 무엇인지, 왜 층수가 줄어드는지, 그리고 어떤 경우에 적용이 제외되는지까지 정리해 드리겠습니다.
정북일조사선이란?
정북일조사선은 북쪽 인접 대지의 일조권을 보호하기 위해 건물 높이를 제한하는 규정입니다. 근거 법령은 건축법 §61①과 시행령 §86①(이격 거리는 그 범위에서 소재지 건축조례로 정하고, 서울은 건축조례 §35①)입니다.
쉽게 말해, "내 건물이 북쪽 이웃집 햇빛을 너무 많이 가리지 않도록 높이에 상한을 둔다"는 취지입니다.
구체적인 후퇴 기준 (건축법 시행령 §86① · 서울 건축조례 §35①)
정북방향 인접 대지경계선에서, 건물 각 부분의 '높이'에 따라 후퇴 거리가 정해집니다.
· 높이 10m 이하인 부분: 경계선에서 1.5m 이상 후퇴
· 높이 10m 초과인 부분: 경계선에서 '그 부분 높이의 1/2(높이 × 0.5) 이상' 후퇴
즉 10m를 넘는 순간 후퇴 거리가 1.5m에서 곧바로 5m(높이의 절반)로 뛰고, 그 위로는 높이가 1m 올라갈 때마다 0.5m씩 늘어 결국 '높이의 절반'만큼 북쪽 경계에서 떨어져야 합니다. 북쪽 경계와 건물 사이 거리가 짧을수록 더 낮은 층부터 깎입니다.
예를 들어 북쪽 경계에서 건물까지 거리가 6m라면:
· 높이 10m(약 3층) 이하 부분: 후퇴 기준 1.5m → 6m이면 여유 있음
· 높이 10m 초과 부분: 후퇴 필요 거리 = 높이 × 0.5
· 높이 12m에서 후퇴 필요 거리 = 12 × 0.5 = 6m → 딱 맞음. 12m(약 4층)를 넘는 부분부터는 6m로 부족 → 북쪽으로 들여야 함
이처럼 대지 모양과 북쪽 이격 거리에 따라 실제 깎이는 층수가 달라집니다. 신축개요에서 층수가 기대보다 적게 나오는 가장 흔한 이유 중 하나입니다.
참고로 이 산식은 바뀔 예정입니다. 건축법 §61① 개정(법률 제21880호, 2026-08-11 공포)으로 높이 10m 초과 17m 이하 부분의 정북 이격이 h/2에서 5m로 완화되고, 2026-11-12 시행 이후 건축허가 신청(건축위원회 심의 신청 포함)·건축신고분부터 적용됩니다(부칙 §1·§4). 이 글의 예시는 현행 기준(10m 초과부 h/2)입니다.
광로(≥ 20m 도로) 접면 시 — 정북일조 미적용
건축법 시행령 §86②에는 중요한 예외가 있습니다.
건물이 너비 20m 이상의 도로(광로)에 접하는 경우, 그 도로 방향으로의 일조 후퇴 의무가 면제됩니다.
이유는 간단합니다. 도로 건너편 건물이 20m 이상 떨어져 있으므로 일조 피해가 없다고 보는 것입니다. 도로 자체가 충분한 이격 거리를 확보해 주기 때문입니다.
실무에서의 영향:
· 남측 광로 접면 → 남쪽 일조 후퇴 불필요 (남쪽이 도로이면 원래 해당 없음)
· 북측 광로 접면 → 북쪽 일조 후퇴 면제 → 층수·연면적에 유리
반대로 북측 도로가 20m 미만이면 정북일조 제한이 그대로 적용됩니다.
[이미지 삽입: 정북일조사선 개념도 — portfolio/img/siteplan.png]
AI 신축개요서가 이 조건을 자동 반영하는 방법
Jitda AI 신축개요서는 대지 접면 도로 폭을 지적도 기반으로 측정하고, 광로(≥ 20m) 접면 여부를 자동 판단해 일조 제한 적용 여부를 결정합니다.
[O] 접면 도로 폭 자동 측정 (지적도 기반)
[O] 광로 접면 시 정북일조 제외 자동 반영 (건축법 시행령 §86② 조항 병기)
[O] 일조 제한이 층수·연면적에 얼마나 영향을 미치는지 개요에 표기
[O] 도로 폭 데이터가 불확실한 경우 '확인 필요' 또는 '추정' 명시 — 임의 적용 금지
[이미지 삽입: AI 신축개요서 일조 항목 샘플 — portfolio/img/overview.png]
유의사항
본 자료는 사전 규모검토 단계 자료입니다. 정북일조사선 적용 여부 및 후퇴 범위의 최종 판단은 실시설계 및 관할 인허가 과정에서 건축사사무소를 통해 확정되며, 본 자료와 차이가 있을 수 있습니다.
정리
· 정북일조사선(건축법 시행령 §86①·서울 건축조례 §35①): 높이 10m 이하 부분은 1.5m 이상, 10m 초과 부분은 그 높이의 1/2 이상 북쪽 경계에서 후퇴(예: 높이 12m→6m, 18m→9m).
· 층수가 기대보다 적게 나오는 이유 1순위가 바로 이 제한입니다.
· 북측 또는 남측에 20m 이상 광로가 접하면 해당 방향 일조 후퇴 의무가 면제됩니다.
내 땅에 정북일조 제한이 얼마나 영향을 미치는지 확인하고 싶다면, jitda.app 에서 주소만 입력해 보세요.
(실제 산출 사례가 궁금하다면 '북쪽 도로가 25m, 정북일조가 사라진 이유 — 논현동 3종일반주거 실사례' 글도 참고하세요. 제3종일반주거 238㎡ 필지에서 접면 도로 25m로 정북일조 사선제한이 미적용된 사례입니다.)
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