북측 12m 도로가 있으면 일조 후퇴가 완화된다 — 신사동 3종일반주거 실사례

정북일조 얘기를 하면 대개 "면제되느냐 아니냐"로만 갈립니다. 그런데 면제까지는 아니어도, 후퇴 거리를 재는 기준선 자체가 이동하면서 사실상 완화 효과가 생기는 경우가 있습니다. 강남구 신사동 563-21이 그런 사례입니다.

이 필지는 정북일조 사선제한이 면제되지 않습니다. 사선은 그대로 적용됩니다. 다만 북측에 폭 12m 도로가 붙어 있어서, 후퇴 거리를 재는 기준선이 인접대지경계선이 아니라 도로 중심선으로 이동합니다. 그 결과 6m만큼 완화된 효과가 생깁니다.

이 필지의 조회 결과

V월드·토지이용계획 라이브 데이터 기준입니다.

산출 용적률은 한도 300%를 그대로 채웁니다. 이 값은 필지 안에 들어가는 가장 큰 직사각형을 건물 자리로 잡는 가정(직사각형 우선 배치) 위에서 나온 것이고, 출입 위치·구조·법정 이격은 본설계에서 확인할 사항입니다. 표의 연면적은 지하층을 포함한 값이라 용적률 산정 연면적(지상)과 다른 숫자라는 점도 함께 봐야 합니다.

완화와 면제는 다릅니다 — §86⑥1이 하는 일

정북일조 사선제한은 건축법 시행령 §86②를 원칙으로, 북측 인접대지경계선에서 일정 이격거리를 확보한 뒤 높이의 일부만큼 후퇴하는 방식입니다. 면제는 이 사선 자체를 아예 적용하지 않는 것이고, 완화는 사선은 그대로 두되 그 기준이 되는 선의 위치를 바꿔주는 것입니다.

이 필지에 적용된 건축법 시행령 §86⑥1이 후자입니다. 인접대지가 아니라 도로에 접한 경우, 후퇴 거리의 기준선을 대지경계선이 아니라 도로 중심선으로 볼 수 있다는 조항입니다. 북측 도로 폭이 12m로 확인됐으니, 기준선이 도로 폭의 절반인 6m만큼 도로 쪽으로 밀려나는 셈입니다. 사선 계산 자체(높이 10m 이하 1.5m · 10m 초과 부분은 그 높이의 1/2 후퇴, 건축법 시행령 §86① · 서울시 건축조례 §35①)는 여전히 작동하지만, 시작점이 6m 유리해지는 겁니다.

같은 "북측 도로"라도 이 필지처럼 12m 폭이면 완화(§86⑥1)로 끝나고, 앞서 다룬 25m 광로 접면 필지(강남구 논현동 111-23)처럼 20m 이상 도로에 접하고 지구단위계획구역 등 정해진 구역 안의 대지이면 사선 자체가 적용되지 않습니다(§86②1). 도로 폭과 구역 요건에 따라 적용 조항이 완화에서 면제로 바뀌는 구조입니다.

왜 "공동주택(다세대) 기준"인지가 중요한가

이번 조회에서 적용된 완화 폭 6m는 "공동주택(다세대) — 도로 중심선" 기준입니다. 이 필지는 하층 근생 3개층 + 상부 주택 4개층 구성의 상가주택으로 검토됐고, 주택층이 다세대주택(공동주택)이라는 전제 하에 도로 중심선 기준이 적용됩니다.

여기서 짚어야 할 부분이 있습니다. 만약 상부 주택을 다가구주택 등 비공동주택으로 설계한다면 기준이 달라집니다. 도로 중심선이 아니라 도로 건너편(반대편) 경계선을 기준으로 삼게 되어, 오히려 완화 폭이 더 커집니다. 즉 이 필지에서 상부 주택의 법적 형태(다세대냐 다가구냐)를 어떻게 정하느냐에 따라 일조 후퇴 폭 자체가 달라질 수 있다는 뜻입니다. 이건 사전 규모검토 단계가 아니라 본설계 단계에서 용도를 확정하며 함께 결정할 사안입니다.

완전 면제 가능성도 남아 있습니다

한 가지 더 확인할 부분이 있습니다. 건축법 시행령 §86②3은 정북방향으로 접한 대지의 용도지역이 전용주거지역·일반주거지역이 아닌 경우 정북일조 사선제한을 아예 적용하지 않도록 정하고 있습니다. 이번 조회에서는 신사동 563-21 북측 건너편 대지의 용도지역까지는 확인되지 않았습니다. 만약 그 대지가 상업지역 등 주거지역이 아니라면, 지금 적용된 "6m 완화"가 아니라 "전면 면제"로 결과가 바뀔 수 있습니다. 이 부분은 토지이용계획에서 건너편 필지를 직접 조회해 확인이 필요합니다.

그 외 확인할 것들

이 필지의 토지이용계획에는 다음 항목도 붙어 있습니다.

• 대공방어협조구역 — 군사기지법 §13 (고도 협의, 광역 일반)
• 토지거래계약허가구역 — 부동산거래신고법 §11 (토지거래허가)
• 가로구역별 최고높이 제한지역 — 건축법 §60①·② (가로구역 고시 높이 우선)

가로구역별 최고높이는 토지이용계획에서 포함으로 검출됐지만, 실제 고시 높이 값은 이번 조회에 반영되지 않았습니다. 산출된 7층·22.4m는 용적률을 소진하는 방향으로 잡은 규모이고, 해당 가로구역에 별도 고시 높이가 있다면 그보다 낮아질 수 있습니다. 서울도시계획포털이나 자치구 고시문에서 별도 확인이 필요합니다.

주차는 근생과 주택 용도가 합산되어 10대로 산출됩니다(주차장법 시행령 §6① 별표1 + 주택건설기준 §27①). 상가주택은 근생·주택 용도별 주차 기준이 다르게 적용되므로, 층별 용도 구성이 바뀌면 주차 대수도 함께 바뀝니다.

북측 도로 접면 필지, 이 순서로 확인하세요

• 북측 접면 도로 폭을 실측으로 확인 — 12m대면 완화(§86⑥1), 20m 이상이면서 지구단위계획구역 등 구역 안이면 면제(§86②1) 대상입니다
• 상부 주택을 다세대(공동주택)로 할지 다가구(비공동주택)로 할지 먼저 정하기 — 기준선 위치와 완화 폭이 달라집니다
• 북측 건너편 대지 용도지역 확인 — 주거지역이 아니면 §86②3 전면 면제 가능성을 검토합니다
• 한시완화(조례 §51②9)가 적용된 용적률이라면 신청 기한 확인 — 2028-05-18까지 건축허가·신고·변경 신청분
• 가로구역별 최고높이 고시 여부를 서울도시계획포털·자치구에서 별도 확인
• 위 항목을 반영한 규모로 다시 계산

Jitda로 이 주소를 조회하면 북측 접면 도로 폭을 지적도 기반으로 측정해 완화(§86⑥1)인지 면제(§86②1)인지 자동 구분하고, 완화 폭이 어떤 용도(공동주택 기준인지 아닌지) 전제로 산출됐는지 표기합니다. 건너편 대지 용도지역처럼 아직 검출되지 않은 변수는 임의로 채우지 않고 "확인 필요"로 남겨 둡니다.

본 글의 수치는 2026-09-22 기준 공공데이터(V월드·토지이용계획) 조회 결과입니다.