준주거 용적률 400% 다 채운 상가주택, 규모가 더 줄 수 있는 이유 — 신정동 86-6

규모검토 결과에 "용적률 한도를 다 채웠다"고 나오면 숫자가 거기서 끝난 것처럼 보입니다. 그런데 한도를 채운 것과, 그 규모가 인허가까지 그대로 살아남는 것은 다른 이야기입니다. 양천구 신정동 86-6 필지가 그 차이를 비교적 선명하게 보여줍니다.

이 필지의 조회 결과

V월드·토지이용계획 조회 결과입니다.

400%는 준주거지역 기준값을 그대로 채운 숫자입니다

서울 도시계획조례 §48의 용도지역별 용적률 표에서 준주거지역 상한은 400%입니다. 이 필지의 적용값도 400%고, 용적률 값의 출처는 지구단위계획 결정고시가 아니라 용도지역 기준입니다. 한도까지 채우고 멈춘 결과라 "왜 덜 나왔나"를 따질 구간이 없습니다.

다만 토지이용계획에는 지구단위계획구역 포함 표기가 있습니다. 지구단위계획구역은 국토계획법 §52①4에 따라 건폐율·용적률·높이를 결정고시로 따로 정할 수 있는 구역입니다. 이번 조회가 확인해 준 400%는 용도지역 기준값이고, 이 필지에 대한 결정고시의 개별 수치가 있는지는 서울도시계획포털이나 양천구 고시문에서 별도로 확인해야 합니다. 결정고시가 400%보다 낮은 상한을 정해 두었다면 그 값이 우선합니다.

건폐율은 한도가 60%인데 55%로 잡혔습니다

건폐율 한도는 서울 도시계획조례 §44 기준 60%입니다. 그런데 이번 계획값은 55%입니다. 건축면적 한도 594㎡ 가운데 545㎡만 쓴 결과입니다.

규제가 더 걸린 게 아니라 배치 때문입니다. 이번 산출은 필지 안에 들어가는 최대 직사각형(546㎡)을 기준으로 직사각형 우선 배치를 가정하고, 필지 경계에서 1.5m 이상 이격을 둔 탐색 결과입니다. 필지 모양이 직사각형에서 벗어나는 만큼 건축면적이 한도보다 작게 잡힙니다. 출입·구조·법정 이격은 본설계에서 확정할 사항입니다.

그래서 8층·25.6m는 확정값이 아닙니다 — 첫 번째 이유

산출 높이 25.6m는 용적률을 소진한다는 전제로 나온 값입니다. 건축법 §60①·②는 가로구역 단위로 건축물 최고높이를 지정할 수 있도록 하고 있고, 지정된 가로면에 고시 높이가 있으면 그 값이 우선합니다.

이 필지는 가로구역별 최고높이 고시가 확인되지 않은 상태입니다. 고시가 있으면 층수와 높이가 줄 수 있으므로, 서울도시계획포털이나 자치구 고시에서 확인해 두어야 하는 항목입니다. 이번 결과에는 그 고시가 반영돼 있지 않습니다.

두 번째 이유 — 공동주택 채광 높이제한이 아직 안 들어갔습니다

여기가 이 필지의 핵심입니다.

이번 산출은 상가주택 구성입니다. 하층 근린생활시설 4개층 위에 주택 4개층을 올려, 주택 층수를 4개층 이하로 유지했습니다. 건축법 시행령 [별표 1] 2호 다목의 다세대주택 층수 요건에 맞춘 구성입니다.

그런데 [별표 1] 2호 다목은 층수만 정하지 않습니다. 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하여야 다세대주택입니다. 이 산출의 주택 바닥면적 합은 1,820㎡입니다. 660㎡의 세 배에 가깝습니다.

층수 요건은 맞지만 면적 요건을 넘었으니, 이 건물은 다세대주택이 아니라 연립주택이나 아파트로 분류될 수 있습니다. 그러면 공동주택 채광 높이제한이 따라붙습니다. 건축법 §61②과 시행령 §86③1은 공동주택 각 부분의 높이를 채광창이 있는 벽면에서 인접 대지경계선까지 수평거리의 4배 이하로 제한합니다.

이번 산출의 8층·25.6m에는 이 제한이 반영되지 않았습니다. 반영되면 층수와 연면적이 줄어들 수 있고, 채광창 배치와 이격 거리는 본설계에서 확정됩니다. 숫자를 낮춰 적는 대신 "미반영"으로 표기해 둔 항목입니다.

덧붙이면, 정북 방향 일조 사선제한(건축법 §61①)은 전용주거지역과 일반주거지역에 적용되는 규정입니다. 이 필지는 준주거지역이고, 이번 산출은 용적률 한도를 채우고 멈췄기 때문에 일조 후퇴로 위층이 깎인 구간도 없습니다. 일반주거지역 필지에서 규모를 깎던 규제가 여기서는 빠지는 대신, 공동주택으로 분류될 때의 채광 제한이 남아 있는 구조입니다.

세대수가 비어 있는 이유

이번 결과에는 세대수와 세대당 면적이 없습니다. 값을 못 구한 게 아니라, 추정을 생략했습니다.

층당 면적이 455㎡인데 최상층을 주인세대로 통합하면 전용면적이 356㎡로 산출됩니다. 사전 추정에서 한 세대 최대 300㎡로 둔 신뢰 한계를 넘는 값입니다. 이 규모에서 세대 구획은 설계 재량이라, 세대수·세대당 면적·세대 유형을 임의로 만들어 적지 않았습니다.

세대 구획이 정해지지 않았으니 주택 종류도 판정하지 않았습니다. 단독·다가구·다세대는 세대수와 구분소유로 갈리기 때문입니다. 층별 표기만 다세대주택 기준으로 적어 둔 상태입니다.

부설주차 38대도 세대 기준이 아니라 주택건설기준 등에 관한 규정 §27①1의 면적 기준으로 보수적으로 잡은 값입니다. 주택 부분과 근생 부분은 용도별로 합산했습니다(주차장법 시행령 §6① [별표 1] + 주택건설기준 §27①). 세대 구획을 입력하면 이 숫자는 정밀해집니다.

연면적 5,599㎡는 용적률 산정 연면적이 아닙니다

용적률 400%를 대지면적 991㎡에 곱하면 용적률 산정 연면적은 약 3,964㎡가 나옵니다. 그런데 이번 결과의 연면적은 5,599㎡로 더 큽니다. 이 값이 지하층을 포함한 전체 연면적이기 때문입니다.

두 숫자는 쓰임이 다릅니다. 용적률을 따질 때는 산정 연면적을, 공사비를 개략으로 곱해 볼 때는 지하를 포함한 연면적을 씁니다. 다만 이번 조회 결과만으로는 그 차이가 어떤 면적으로 구성됐는지까지 확인되지 않습니다. 같은 "연면적"이라는 말로 두 숫자를 섞어 쓰지 않는 것이 먼저입니다.

분양·공사 단가도 근생과 주택을 나누지 않고 일괄 적용한 값이라, 이 단계의 사업성은 개략치입니다. 임차 구획과 수직 조닝은 본설계 영역입니다.

그 외 확인할 것들

이 필지에는 토지이용계획상 네 개 항목이 걸려 있습니다.

• 대공방어협조구역(포함) — 군사기지법 §13 (고도 협의)
• 토지거래계약허가구역(포함) — 부동산거래신고법 §11 (토지거래허가)
• 가축사육제한구역(포함) — 가축분뇨법 §8
• 상대보호구역(교육환경, 포함) — 교육환경법 §9 (행위 제한)

이 가운데 토지거래계약허가구역은 매매 단계에서 바로 걸리는 항목이고, 대공방어협조구역은 고도 협의가 따라붙는 항목입니다. 25.6m를 전제로 한 산출이라면 가로구역별 최고높이 고시와 함께 확인해 두는 쪽이 안전합니다.

접면 도로는 최대 15m, 가장 좁은 쪽이 8.9m입니다. 두 숫자 모두 접도 자체에는 여유가 있는 편이지만, 주차 38대의 진출입을 어느 면에서 받을지는 배치와 함께 정해지는 문제입니다.

준주거 매물, 이 순서로 보시면 됩니다

• 용도지역 기준 용적률 상한부터 확인 — 준주거지역은 서울 조례 §48 기준 400%
• 지구단위계획구역 표기가 있으면 결정고시 원문에서 개별 수치 확인 — 용도지역 기준값보다 낮을 수 있음
• 가로구역별 최고높이(건축법 §60①·②) 고시 여부 확인 — 고시가 있으면 층수가 먼저 잘림
• 주택 부분 바닥면적 합이 660㎡를 넘는지 확인 — 넘으면 공동주택 채광 높이제한(§61②·시행령 §86③1) 검토 대상
• 용적률 산정 연면적과 지하 포함 연면적을 구분해서 사업비 계산

Jitda는 이 필지에서 용적률 400% 소진까지는 계산해 표기하고, 채광 높이제한과 가로구역 고시는 "미반영"으로 남겨 둡니다. 모르는 값을 낮춰 잡아 그럴듯한 숫자를 만드는 대신, 어디까지 계산했고 어디서부터 확인이 필요한지를 그대로 보여 주는 쪽을 택했습니다.

본 글의 수치는 2026-09-22 기준 공공데이터(V월드·토지이용계획) 조회 결과입니다.