상가주택은 왜 5층인데 다세대주택일까 — 층수 캡의 진짜 기준

상가주택, 점포주택이라고 부르는 건물을 보면 1층엔 상가나 사무실이 들어가 있고, 그 위로 다세대주택이 올라간 구조가 많습니다. 그런데 다세대주택의 정의를 찾아보면 "층수 4개층 이하"라고 돼 있습니다. 1층 근생에 2층부터 5층까지 다세대면 층수가 5개인데, 어떻게 이 건물이 다세대주택으로 분류될까요.

다세대주택의 정의부터

건축법 시행령 §3의5 [별표 1] 2호 다목은 다세대주택을 이렇게 정의합니다.

주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택

바닥면적 660㎡, 층수 4개층. 두 조건을 동시에 충족해야 합니다. 참고로 같은 별표의 나목(연립주택)은 바닥면적 660㎡를 초과하면서 층수는 똑같이 4개층 이하인 주택으로, 다세대와는 바닥면적 기준에서만 갈립니다.

핵심은 "건물 층수"가 아니라 "주택으로 쓰는 층수"

여기서 조문을 다시 읽으면 "층수가 4개 층 이하"가 아니라 "주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하"에 가깝다는 걸 알 수 있습니다. 같은 별표 1 2호 머리말에 이런 단서가 붙어 있습니다.

다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외

정리하면, 1층이 필로티 구조의 주차장이면서 나머지 부분이 근린생활시설처럼 주거 목적이 아닌 용도로 쓰인다면, 그 1층은 "주택의 층수" 계산에서 아예 빠집니다. 건물 전체는 5개층이지만, 다세대주택 정의가 보는 "주택 층수"는 2층부터 5층까지 4개층입니다. 그래서 정의를 충족합니다.

같은 별표의 가목(아파트)·나목(연립주택)에도 비슷한 필로티 예외가 있지만 조건이 조금 다릅니다. 가목·나목은 "1층 전부"가 필로티 주차장이면 층수에서 제외되는 반면, 다목(다세대)은 "전부 또는 일부"가 필로티 주차장이고 나머지가 비주거 용도(근생 등)면 제외됩니다. 상가주택 특유의 "1층 일부 주차 + 일부 근생" 구성이 다목에서만 명시적으로 인정되는 이유입니다.

지하층도 마찬가지로 별표 1 2호 머리말에 따라 가목부터 라목(아파트~기숙사)까지 공통으로 층수 산정에서 제외됩니다.

조건을 다시 짚으면

이 특칙이 성립하려면 조문상 두 가지가 같이 있어야 합니다.

두 요건이 같이 충족돼야 그 층이 "주택 층수"에서 빠집니다. 1층에 필로티 주차장 없이 상가만 통으로 들어간 경우까지 조문 문언만으로 같은 결론이 나오는지는 애매한 지점이라, 실제 설계에서는 필로티 주차장 여부를 함께 확인하는 게 안전합니다.

그래서 상가주택 설계에서 확인할 순서

• 1층에 근생을 넣을 계획이라면, 그 1층에 필로티 구조의 부설주차장이 같이 들어가는지 먼저 확인
• 위 조건이 충족되면 1층은 "주택 층수"에서 빠지고, 2층부터 다세대 4개층을 쌓아 건물 전체는 5개층 구성이 가능
• 바닥면적 합계(660㎡ 이하)는 층수와 별개의 조건이므로 둘 다 동시에 확인
• 지하주차장으로 연결된 동이 여러 개라면 "1개 동" 기준을 어떻게 나눠 적용하는지 별도 확인
• 정의를 충족하지 못하면 다세대주택이 아니라 다른 용도(예: 일반업무시설이 섞인 복합건축물 등)로 분류되어 주차·소방 등 다른 기준이 적용될 수 있음

"상가주택"이라는 이름 자체는 법령 용도가 아니라 관용적으로 부르는 구조입니다. 실제 용도 분류는 이 별표 1의 조건을 충족하는지로 갈리고, 그 조건의 핵심은 층수를 세는 기준이 "건물 전체"가 아니라 "주택으로 쓰는 부분"이라는 데 있습니다.