북쪽 도로가 25m면 정북일조가 빠질까 — 논현동 3종일반주거 실사례와 §86②1의 두 요건
정북일조 얘기가 나오면 다들 "북쪽이 막혀서 위층이 깎인다"는 쪽으로만 생각합니다. 그런데 반대로, 북쪽에 뭐가 있느냐에 따라 그 제한 자체가 아예 빠지는 경우가 있습니다.
강남구 논현동 111-23이 그런 사례입니다. 3종일반주거지역, 대지 238㎡. 이 필지를 조회하면 정북일조 사선제한이 "미적용"으로 나옵니다. 이유는 하나, 접면 도로 폭이 25m라는 것입니다.
이 필지의 조회 결과
V월드·토지이용계획 라이브 데이터 기준입니다.
| 항목 | 값 | 근거 |
|---|---|---|
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 | V월드 |
| 대지면적 | 238㎡ | 지적 |
| 건폐율 한도 | 50% | 서울 도시계획조례 §44 |
| 용적률 한도 | 300% | 한시완화(법정 250%→300%, 조례 §51②9) |
| 산출 용적률 | 284.9% | 1층 기계식 입출고부(36㎡ 가정) 차감 반영 |
| 접면 도로 최대폭 | 25m | 지적도 기하 측정 |
| 산출 층수 · 높이 | 6층 · 19.2m | 용적률 소진 기준 |
| 연면적(지하 포함) | 1,035㎡ | 규모검토 산출 — 용적률 산정 연면적(지상)과 다름 |
| 부설주차 | 6대 | 주차장법 시행령 §6① 별표1 |
용적률 한도가 법정 250%가 아니라 300%인 것부터 눈여겨볼 부분입니다. 서울시 도시계획조례 §51②9의 소규모건축물 용적률 완화가 적용된 결과입니다. 다만 기한이 있습니다 — 「제2·3종일반주거지역 소규모건축물(건축허가·신고) 용적률 완화 세부 운영기준」 §5-1에 따라 2028년 5월 18일까지 건축허가·신고·변경을 신청한 건까지만 적용되므로, 실제 신청 시점을 기준으로 유효한지 확인해야 합니다.
한 가지 더 짚을 부분이 있습니다. 산출 용적률은 한도 300%가 아니라 284.9%입니다. 이 산정은 지하 기계식 주차를 전제로 하는데, 지하 기계식이면 차가 1층에서 입출고실을 거쳐 내려가야 하므로 1층에서 '기계식 입출고부' 약 36㎡(6×6m)를 뺐습니다. 주차장법 시행규칙 §16의2①1은 출입구 앞 전면공지나 방향전환장치를 정할 뿐 입출고실 크기는 정하지 않아, 36㎡는 저희가 둔 가정값입니다. 뺀 몫을 위층 새 층으로 옮기지 않은 보수적 산정이라 용적률 15.1%P가 남았고, 본설계에서 위층에 배치하면 회복을 검토할 수 있습니다. 표의 연면적 1,035㎡는 지하층을 포함하되 이 입출고부 36㎡는 넣지 않은 규모검토 산출값이라, 용적률 산정 연면적(지상)과는 다른 숫자입니다.
왜 정북일조를 빼고 산정했나 — §86②1의 도로폭 요건
건축법 시행령 §86②1은 정북방향 인접 대지경계선 기준 일조 후퇴를 원칙으로 하면서, 일정 조건에서는 이를 적용하지 않습니다. 그중 하나가 지구단위계획구역·경관지구 같은 정해진 구역 안의 대지로서 너비 20m 이상 도로(광로)에 접하는 경우입니다. 도로 자체가 이미 충분한 이격 거리를 만들어 주기 때문에, 도로 건너편 일조 침해를 걱정할 이유가 없다는 논리입니다.
이 필지는 접면 도로 폭이 25m로 20m 기준을 넘습니다. 그래서 이번 검토는 정북일조 사선제한을 적용하지 않은 규모로 산정했습니다. 다만 조문상 요건이 모두 확인된 것은 아니며, 구역 요건은 아래에서 따로 짚습니다. 참고로 북측 인접지 용도지역도 같은 제3종일반주거지역으로 확인됩니다.
한 가지 짚어야 할 부분이 있습니다. §86②1의 면제는 두 요건이 함께 필요합니다. 지구단위계획구역·경관지구·중점경관관리구역·특별가로구역 같은 구역 안의 대지 상호간에 건축할 것, 그리고 너비 20m 이상 도로에 접할 것입니다. 구역 지정만으로도, 도로폭만으로도 조문상 요건이 다 채워지지는 않습니다. 이 필지는 도로폭 요건은 충족하지만 구역 지정은 검출되지 않았습니다. 그래서 구역 요건은 인허가 단계에서 따로 확인해야 합니다.
면제가 규모에 미치는 영향
정북일조가 적용됐다면 이 필지는 북쪽 경계선 기준으로 높이 10m 이하 부분은 1.5m, 10m 초과 부분은 그 높이의 절반만큼 후퇴해야 했을 겁니다(건축법 시행령 §86① · 서울시 건축조례 §35①). 대지가 238㎡로 크지 않은 만큼, 후퇴가 들어가면 상층부 바닥면적이 줄어드는 방식으로 영향을 받았을 가능성이 높습니다.
다만 후퇴가 없었을 경우와 비교해 정확히 몇 층, 몇 ㎡가 차이 나는지는 이 필지의 형상과 이격 거리를 따로 시뮬레이션해야 나오는 값입니다. 지금 가진 데이터는 "면제가 적용된 현재 결과"뿐이라, 면제가 없었을 경우의 수치를 단정하지는 않겠습니다. 규모 차이를 정확히 알고 싶다면 본설계 단계에서 후퇴 시뮬레이션을 돌려 확인하는 게 맞습니다.
그 외 확인할 것들
이 필지의 토지이용계획에는 용도지역 외에 이런 항목도 붙어 있습니다.
- 대공방어협조구역 — 군사기지법 §13 (고도 협의, 광역 일반)
- 상대보호구역(교육환경) — 교육환경법 §9 (행위 제한)
- 토지거래계약허가구역 — 부동산거래신고법 §11 (토지거래허가)
용적률·일조와 직접 관련은 없지만, 매입 전 인허가 일정에 영향을 줄 수 있는 항목들이라 함께 확인해 두는 게 좋습니다. 또한 가로구역별 최고높이(건축법 §60①·②) 고시 여부는 이번 조회에서 반영되지 않았습니다. 산출된 6층·19.2m는 용적률을 소진하는 방향으로 잡은 규모이고, 해당 가로구역에 고시 높이가 지정돼 있다면 그보다 낮아질 수 있습니다.
광로 접면 필지, 이 순서로 확인하세요
- 접면 도로 폭이 실측으로 20m를 넘는지 확인 — 지적도상 표기와 실제 폭이 다른 경우가 있습니다
- 도로폭 기준 면제인지, 구역 지정 기준 면제인지 구분 — 인허가 서류에 근거를 명시해야 합니다
- 한시완화(조례 §51②9)가 적용된 용적률이라면 신청 기한 확인 — 2028-05-18까지 건축허가·신고·변경 신청분
- 가로구역별 최고높이 고시 여부를 서울도시계획포털·자치구에서 별도 확인
- 위 항목을 반영한 규모로 다시 계산
Jitda로 이 주소를 조회하면 접면 도로 폭을 지적도 기반으로 측정해 광로 여부를 자동 판단하고, 정북일조 면제 근거(도로폭 기준인지 구역 기준인지)를 구분해 표기합니다. 구역 요건이 검출되지 않으면 "도로폭 기준 적용, 구역 여부는 본설계 확인 필요"로 있는 그대로 표기하고, 가로구역별 최고높이처럼 반영되지 않은 항목은 임의로 채우지 않고 "미반영·확인 필요"로 남겨 둡니다.
본 글의 수치는 2026-09-21 기준 공공데이터(V월드·토지이용계획) 조회 결과입니다.