신축 사업성 계산법 - 토지비·공사비·분양수익으로 수익률 따지는 법 (흔한 착시 3가지)
"규모는 알겠는데, 그래서 이 땅 사면 남나요?"
토지·꼬마빌딩 투자에서 진짜 결정은 '얼마나 지을 수 있나(규모)'가 아니라 '지으면 남나(수익률)'입니다. 그런데 사업성을 잘못 계산해 멀쩡해 보이던 수익률이 착시였던 경우가 의외로 많습니다. 오늘은 신축 사업성을 계산하는 기본 구조와, 초보가 가장 자주 빠지는 착시 3가지를 정리해 드립니다.
신축 사업성의 기본 구조
아주 단순하게 보면 이렇습니다.
사업이익 = 총수익(분양·임대) − 총사업비
총사업비 = 토지비 + 공사비 + 제경비(설계·감리·금융·세금 등)
· 토지비: 매입가 + 취득세·중개보수 등 부대비용
· 공사비: 연면적 × 평당 공사비 (구조·마감·지역·시점에 따라 큰 차이)
· 제경비: 보통 공사비의 일정 비율로 개략 산정
· 수익: 분양이면 분양가 × 분양면적, 임대면 임대료 환산 + 매각가
여기서 모든 항목의 출발점이 '연면적'입니다. 그래서 규모검토(신축개요)가 먼저고, 사업성은 그 위에 얹는 계산입니다.
착시 ① 토지비를 빼고 ROI를 본다
가장 흔한 착시입니다. "공사비 대비 분양수익이 1.3배니까 30% 남는다"는 식인데, 토지비를 안 넣으면 수익률이 실제보다 크게 부풀려집니다. 토지비는 보통 전체 사업비에서 가장 큰 항목이라, 빠지면 숫자가 통째로 거짓이 됩니다. 토지비 없이 나온 '수익률'은 의사결정 가치가 사실상 0입니다.
착시 ② 지하층을 분양면적에 넣는다
지하층은 연면적에는 들어가지만, 대개 주차장·기계실·창고라 분양 대상이 아닙니다. 지하를 분양면적에 포함해 수익을 잡으면 매출이 과대계상됩니다. 수익은 '실제 팔거나 임대 놓을 수 있는 지상 전용면적' 기준으로 잡아야 현실적입니다.
착시 ③ 연면적 = 분양면적이라고 본다
연면적에는 계단실·복도·코어·벽체 같은 공용부가 들어갑니다. 실제 파는 건 전용면적이라, 전용률(전용/연면적)을 반영하지 않으면 수익이 부풀려집니다. 규모가 작은 꼬마빌딩일수록 코어 비중이 커서 전용률이 낮아지는 점도 주의해야 합니다.
개략 예시 (지역·시점에 따라 크게 다름)
이해를 돕기 위한 가정 예시입니다. 실제 단가는 지역·시점·설계에 따라 크게 달라집니다.
· 연면적 600㎡ 중 지상 전용 약 420㎡(전용률 70% 가정)
· 분양수익 = 전용 420㎡ × (지역 분양 단가)
· 사업비 = 토지비 + (연면적 600㎡ × 평당 공사비) + 제경비
· 사업이익 = 분양수익 − 사업비, 수익률 = 사업이익 / 총사업비
핵심은 숫자 자체가 아니라 '토지비를 넣고, 지하를 빼고, 전용률을 반영했는가'입니다.
AI 신축개요서가 사업성을 다루는 방법
Jitda는 규모검토 위에 개략 사업성을 얹되, 위 착시를 구조적으로 피하도록 설계했습니다.
[O] 토지비를 입력해야 수익률이 산출됩니다 — 미입력 시 ROI를 임의로 만들지 않고 '확인 필요'로 표기
[O] 지하층은 분양 수익에서 제외 (주차·기계실 가정)
[O] 연면적이 아닌 전용 기준으로 수익을 환산
[O] 공사비·제경비 단가는 사용자가 조정 가능 — 지역·시점 차이를 반영
[이미지 삽입: AI 신축개요서 사업성 항목 샘플 — portfolio/img/overview.png]
유의사항
본 자료의 사업성은 사전 검토용 개략값입니다. 실제 수익성은 설계·분양/임대 시장·금융 조건·인허가 결과에 따라 달라지며, 투자 권유가 아닙니다. 최종 판단은 전문가 검토와 실제 시장 조사를 통해 확정하시기 바랍니다.
정리
· 사업이익 = 분양·임대 수익 − (토지비 + 공사비 + 제경비)
· 모든 계산의 출발점은 연면적 → 규모검토가 먼저
· 착시 3종: ①토지비 누락 ②지하 분양 포함 ③연면적=분양면적 착각
· 토지비 넣고, 지하 빼고, 전용률 반영해야 '진짜 수익률'
내 땅에 지었을 때 개략 사업성이 어떻게 나오는지 보고 싶다면, jitda.app 에서 주소와 토지비를 입력해 보세요.
(규모 산출이 먼저 궁금하다면 '토지 매입 전 신축 가능 규모 알아보는 법' 글을 참고하세요.)
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