꼬마빌딩 6층인데 엘리베이터 의무일까 — 승강기 기준은 층수와 연면적 둘 다입니다 (건축법 §64①)

"6층까지 나온다는데, 그러면 엘리베이터는 당연히 넣어야 하는 거죠?" 규모검토 결과를 들고 오시는 분들이 자주 묻는 질문입니다. 그런데 법정 의무인지와 실제로 넣을지는 다른 문제입니다. 건축법이 승강기를 요구하는 기준은 층수 하나가 아니라 층수와 연면적 두 개이고, 둘이 동시에 걸려야 의무가 생깁니다.

의무는 두 조건이 함께 넘을 때만 생깁니다

건축법 §64①은 6층 이상이면서 연면적 2,000㎡ 이상인 건축물에 승용승강기를 설치하도록 합니다. '이면서'가 핵심입니다. 6층이어도 연면적이 2,000㎡에 못 미치면 이 조항의 의무 대상이 아니고, 연면적이 5,000㎡라도 5층이면 역시 아닙니다.

연면적 2,000㎡이 어느 정도 규모인지 감을 잡아 보면, 지하를 빼고 지상 6개 층만으로 채운다고 할 때 한 층 평균 바닥면적이 333㎡(2,000㎡ ÷ 6개 층)를 넘어야 하는 크기입니다. 그래서 대지가 크지 않은 꼬마빌딩 신축에서는 층수가 6층까지 올라가도 §64①의 문턱에는 닿지 않는 경우가 생깁니다. 반대로 지하층 계획이 들어가면 그만큼 지상 층이 작아도 문턱에 닿습니다. 다음 항목이 그 이야기입니다.

여기서 말하는 연면적에는 지하층이 들어갑니다

§64①의 연면적은 건축법 시행령 §119①4 기준입니다. 지상·지하를 가리지 않고 모든 층 바닥면적을 더한 값입니다. 지하 주차장과 기계실도 여기에 들어갑니다. 그래서 지상 연면적만 더하면 2,000㎡가 안 되는 건물이, 지하층을 포함하면 기준을 넘어 승강기 의무 대상이 되는 일이 실제로 생깁니다.

이 지점은 사전 규모검토에서 특히 조심해야 합니다. 사전 단계의 지하층 계획은 확정된 설계가 아니라 설계 관행에 따른 가정이기 때문입니다. 가정이 판정을 뒤집었다면 그 사실을 함께 알려야 합니다. Jitda는 지하 면적을 더해서 2,000㎡를 넘긴 경우 "지상 연면적만으로는 2,000㎡ 미달 — 지하층 면적(설계 관행 가정)으로 기준에 도달, 지하 계획이 바뀌면 의무가 없어질 수 있음"을 판정에 붙여 둡니다.

한 가지 더. 이 연면적은 용적률을 산정할 때 쓰는 연면적과 다릅니다. 용적률 산정용 연면적에서는 지하층 면적이 빠지는데(시행령 §119①4의 제외 항목), 승강기 의무를 볼 때는 들어갑니다. 같은 '연면적'이라는 단어를 두 가지로 쓰는 셈이라, 어느 쪽 숫자를 보고 있는지 확인하고 넘어가는 편이 안전합니다.

정확히 6층이면 빠질 수 있는 길이 있습니다

건축법 시행령 §89는 제외 규정을 둡니다. 층수가 6층인 건축물로서 각 층 거실 바닥면적 300㎡ 이내마다 직통계단을 1개소 이상 설치한 건축물은 §64①의 의무에서 제외됩니다.

조건을 뜯어보면 두 가지입니다.

• 정확히 6층이어야 합니다 — 7층 이상은 이 제외를 쓸 수 없습니다.
• 각 층 거실 바닥면적 300㎡ 이내마다 직통계단 1개소 이상이어야 합니다 — 계단이 몇 개소 어디에 놓이느냐의 문제입니다.

문제는 직통계단 개소와 위치가 본설계에서 정해지는 사항이라는 점입니다. 사전 규모검토는 실 분할도 코어 배치도 확정하지 않으므로, 이 제외가 성립하는지 단정할 수 없습니다. 그래서 Jitda는 산출 층수가 정확히 6층인 경우 "각층 거실 300㎡ 이내 직통계단 시 제외 가능(시행령 §89)"까지만 적고, 제외가 된다고 판정하지는 않습니다. 6층으로 계획 중이고 승강기 코어를 줄이고 싶다면, 이 요건을 설계자와 먼저 확인해 볼 값이 있습니다.

대수는 거실면적으로 세고, 사전 단계에서는 추정입니다

의무 대상이 되면 다음 질문은 몇 대냐입니다. 대수는 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 [별표 1의2]가 정합니다. 용도별로 호가 나뉘어 있어 산식이 다릅니다. 공동주택과 '그 밖의 시설'(근린생활시설이 여기에 들어갑니다)은 3호 적용입니다.

표에서 눈여겨볼 곳이 두 군데 있습니다.

첫째, 산정 기준이 '바닥면적'이 아니라 6층 이상의 거실면적 합계입니다. 거실은 바닥면적에서 계단실·복도·화장실 같은 부분을 뺀 면적이라 바닥면적보다 작습니다. 그런데 사전 규모검토 단계에서는 실 분할이 없어 거실면적을 알 수 없습니다. Jitda는 이 경우 6층 이상 바닥면적 합계로 대신 계산합니다. 거실면적이 바닥면적보다 작으니 이렇게 세면 대수가 실제와 같거나 많게 나옵니다. 모자라게 나올 위험은 없는 방향이지만 어디까지나 추정이므로, 개요에도 산정값 옆에 보수 추정임을 적습니다.

둘째, 규격이 대수 산입에 영향을 줍니다. 비고 1에 따라 16인승 이상은 2대로 산입되므로, 같은 산정 대수를 큰 호기 하나로 맞추는 선택이 가능합니다. 어떤 규격을 넣을지는 본설계에서 정하는 사항이라 사전 단계에서는 대수만 보고 규격은 확정하지 않습니다. 상가주택처럼 주택과 근린생활시설이 섞인 건물은 둘 다 3호에 속해서 합계 기준으로 한 번에 산정합니다(비고 2가).

높이 31m를 넘으면 비상용이 따로 붙습니다

건축법 §64②는 높이 31m를 초과하는 건축물에 비상용승강기를 추가로 설치하도록 합니다. 다만 시행령 §90① 단서에 따라 §64①의 승용승강기를 비상용 구조로 설치한 경우에는 추가 설치가 필요하지 않습니다. 실무에서는 겸용이 표준적인 선택입니다.

31m는 층고를 어떻게 잡느냐에 따라 8~10층 전후에서 걸립니다. 꼬마빌딩 규모에서 바로 만나는 기준은 아니지만, 산출 높이가 31m에 가까우면 층고를 조금 조정해 비상용 요건을 피할지 검토할 여지가 생깁니다. 비상용의 대수(31m를 초과하는 층의 바닥면적이 가장 큰 층 기준 1,500㎡ 이하 1대부터)와 구조 요건은 본설계에서 확정됩니다.

층수만 보는 의무와 섞어서 보면 혼동됩니다

5층, 6층 즈음에서 생기는 의무가 여러 개라 서로 뒤섞이기 쉽습니다. 기준이 무엇을 보는지로 나눠 두면 덜 헷갈립니다.

• 승강기(건축법 §64①) — 층수 그리고 연면적. 둘 다 넘어야 합니다.
• 피난계단(시행령 §35①) — 5층 이상 또는 지하 2층 이하면 직통계단을 피난계단 또는 특별피난계단으로. 연면적 조건이 없습니다(내화구조·방화구획 관련 예외는 본설계 판단입니다).
• 특별피난계단(시행령 §35②) — 11층 이상(공동주택은 16층 이상, 바닥면적 400㎡ 미만인 층은 제외) 또는 지하 3층 이하.

그래서 "5층에서 6층으로 한 층 올렸다"는 변화가 승강기 의무를 만들지는 않지만, 피난계단 쪽은 이미 5층에서 걸려 있습니다. 반대로 승강기 의무 대상이 되면 피난층 통로에 경사로를 설치해야 하는 규정(건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 §11⑤6)이 따라오므로 1층 통로 계획에도 영향이 갑니다. 코어 면적은 이런 항목들이 합쳐져서 정해집니다.

의무가 아니어도 넣는 경우가 많습니다

여기까지는 법정 의무 이야기입니다. 실제로는 의무가 아니어도 승강기를 넣는 경우가 많습니다. 4~5층 임대 건물에서 승강기 유무가 임대료와 공실에 영향을 주기 때문입니다. 그래서 Jitda의 개요는 의무 여부와 별개로 승용 1대 설치를 기본으로 반영합니다. 다만 그건 시장 관행을 따른 가정이므로 '가정'이라고 표기하고, 법정 의무 판정과는 줄을 나눠서 보여 줍니다. 산출 층수·연면적을 법정 기준과 비교한 결과는 검증된 사실이고, 1대를 그려 넣은 것은 가정입니다. 이 둘을 같은 색으로 표시하면 읽는 사람이 가정을 법으로 오해합니다.

덧붙여, 이 판정은 저희가 한 번 고친 적이 있습니다. 예전 판정은 층수만 보고 의무를 표기해서, 연면적이 2,000㎡에 못 미치는 소규모 6층 건물에 "승강기 의무"라고 적었습니다. 없는 의무를 있다고 말한 셈입니다. 대수도 "16인승 이상 1대"라는 출처가 불명한 수치를 쓰고 있었습니다. 법제처 원문을 다시 대조해 조건을 두 개로 바로잡고, 대수는 [별표 1의2] 산정으로 바꿨습니다.

확인 순서

• 산출 층수가 6층 이상인지 — 5층 이하면 §64① 의무는 없습니다
• 연면적(지상+지하, 시행령 §119①4)이 2,000㎡ 이상인지 — 용적률 산정 연면적과 혼동하지 않습니다
• 지하층을 더해서 문턱을 넘었다면, 그 지하 계획이 확정인지 가정인지
• 정확히 6층이면 시행령 §89 제외 요건(각 층 거실 300㎡ 이내마다 직통계단)을 설계자와 확인
• 의무 대상이면 [별표 1의2] 해당 호로 대수 산정 — 기준은 6층 이상 거실면적 합계
• 산출 높이가 31m를 넘는지 — 넘으면 비상용 겸용 여부까지

Jitda로 주소를 조회하면 산출 층수·연면적을 §64① 기준과 비교해 의무 여부를 표기하고, 6층이면 §89 제외 가능성을, 31m를 넘으면 §64② 비상용 추가 대상을 함께 적습니다. 대수는 산정 대상 용도에 한해 [별표 1의2] 3호로 계산하되 보수 추정임을 남기고, 규격과 최종 대수는 본설계 확정 사항으로 둡니다.

본 글은 법령 원문(건축법 §64, 시행령 §89·§90①·§119①4, 설비기준규칙 [별표 1의2])과 Jitda 판정 기준만 인용했으며, 특정 필지의 조회 수치는 담고 있지 않습니다. 본문에 적은 조건·기준은 인허가 시점의 현행 법령과 소재지 조례로 다시 확인해야 합니다.