토지 매입 전 꼭 확인 - 내 땅 신축 가능 규모 알아보는 법 (꼬마빌딩 수익률까지)

토지나 꼬마빌딩 매입을 고민 중이신가요? 계약서에 도장 찍기 전에 반드시 확인해야 할 단 하나는 '이 땅에 얼마나 지을 수 있는가'입니다.

왜 매입 전에 규모검토를 해야 할까?

부동산 투자에서 토지의 진짜 가치는 '지을 수 있는 건물'에서 나옵니다. 규모를 모르고 매입하면 기대보다 적은 연면적·층수에 발목 잡혀 수익률이 무너질 수 있습니다.

신축 규모를 결정하는 5가지

1. 용도지역 - 1·2·3종 일반주거, 준주거, 상업지역 등. 용적률 한도가 여기서 갈립니다
2. 건폐율·용적률 - 바닥 비율과 총 연면적 (건축법 §55·§56 + 시·도 조례)
3. 도로·주차 - 접한 도로 폭과 주차대수가 1층 활용을 좌우합니다
4. 일조·높이 제한 - 정북방향 사선제한으로 위층이 깎입니다 (건축법 §61)
5. 지구단위계획·정비구역 - 별도 규제와 인센티브

직접 확인하는 방법 (그리고 한계)

토지이음(eum.go.kr)에서 용도지역·지구단위 여부를, 건축물대장에서 기존 건물 현황을 확인할 수 있습니다. 다만 건폐율·용적률·일조·주차를 종합해 '최대 규모'를 산출하는 건 전문 영역이라, 일반인이 정확히 계산하긴 어렵습니다.

꼬마빌딩 수익률, 어떻게 가늠할까?

신축 사업성은 크게 [토지비 + 공사비 + 제경비] 대 [분양·임대 수익]으로 결정됩니다. 핵심은 '연면적이 얼마나 나오느냐'인데, 이게 바로 규모검토의 결과입니다. 규모가 정해져야 분양가·임대료를 곱해 수익률을 계산할 수 있습니다.

AI 신축개요서로 한 번에

저희 AI 신축개요서는 주소만 입력하면,

[O] 신축 가능한 최대 규모(연면적·층수)
[O] 배치도·가설계 시안
[O] 토지비를 입력하면 개략 사업성(수익률)까지

근거 법령을 조항 단위로 표기하고, 모르는 값은 '확인 필요'로 정직하게 표시합니다.

[이미지 삽입: AI 신축개요서 케이스 — portfolio/portfolio-main.png 또는 overview.png]

유의사항

사전 규모검토 단계 자료이며, 최종 규모·인허가·수익성은 실시설계 및 시장 상황에 따라 달라집니다.

매입 전 5분이 수억을 좌우합니다

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(실제 산출 사례가 궁금하다면 '북쪽 도로가 25m, 정북일조가 사라진 이유 — 논현동 3종일반주거 실사례' 글을 참고하세요. 제3종일반주거 238㎡ 필지에서 접면 도로 25m 덕분에 정북일조 사선제한이 미적용되고 6층·19.2m가 산출된 사례입니다.)

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