건축개요 AI, 건폐율·용적률부터 주차대수까지 어떤 칸을 채우고 어떤 칸은 남겨 두나

'건축개요'를 검색하면 대부분 이미 지어진 건물의 제원표가 나옵니다. 지금 서 있는 건물의 면적과 층수가 궁금하다면 건축물대장을 떼어 보면 됩니다. 이 글이 다루는 것은 그 반대, 아직 짓지 않은 건물의 건축개요입니다. 땅을 사기 전이나 설계를 맡기기 전에 "이 땅에 지으면 개요표가 어떻게 나올까"를 미리 보고 싶을 때, 건축개요 AI가 어느 칸까지 채울 수 있고 어느 칸은 본설계로 남겨야 하는지를 칸 단위로 나눠 보겠습니다.

건축개요란: 건축허가 신청서에 정해진 칸들

건축개요에 무엇이 들어가는지는 법령 서식에 정해져 있습니다. 건축법 시행규칙 [별지 제1호의4서식] '건축·대수선·용도변경 (변경)허가 신청서'는 대지조건과 함께 전체 개요, 동별 개요, 층별 개요를 적게 합니다. 이 글과 관련된 주요 칸만 구역별로 추리면 이렇습니다(건축물 명칭, 동 명칭, 건축협정 여부 같은 칸은 뺐습니다).

이 칸들은 성격이 셋으로 갈립니다. 땅의 공공데이터와 법령만으로 계산되는 칸, 계산은 되지만 설계 관행을 가정해야 숫자가 나오는 칸, 그리고 설계자가 정하기 전에는 채울 수 없는 칸입니다. 건축개요 AI를 쓸 때 가장 중요한 것은 이 셋을 섞어 읽지 않는 일입니다.

건축개요 AI가 주소와 건물 유형만으로 계산하는 칸

'AI'라고 부르지만 이 칸들을 채우는 일의 본체는 법령 계산입니다. 건물 유형을 고르고 주소를 넣으면 지적 경계·용도지역·토지이용계획·접한 도로를 공공데이터에서 불러오고, 아래 칸을 조항대로 계산합니다.

건폐율·용적률은 '한도'와 '적용'이 다른 숫자입니다

용도지역표에서 찾은 건폐율·용적률은 넘으면 안 되는 상한입니다. 건축개요에 들어가는 것은 그 땅에 실제로 앉힌 건물의 값입니다. 정북일조 사선이 위층을 깎거나, 주차 공간을 내주느라 1층 바닥이 줄면 적용 용적률은 한도에 못 미칩니다. 그래서 설계개요 시트는 용적률 칸에 한도와 적용을 나란히 적고, 차이가 크면 그 차이가 어디서 왔는지(사선, 주차 공간 등)를 퍼센트포인트로 함께 적습니다. 한도만 보고 땅값을 계산하면 이 차이만큼 기대가 부풀어 오릅니다.

연면적이 두 줄인 이유: 용적률 산정용 연면적

신청서에 연면적 칸이 '합계'와 '용적률 산정용' 두 줄로 나뉜 것은 건축법 시행령 §119①4 때문입니다. 연면적은 각 층 바닥면적의 합계이지만, 용적률을 산정할 때는 지하층 면적과 지상층에서 그 건물의 부속 주차용으로 쓰는 면적 등을 뺍니다. 또 같은 항 3호 다목에 따라 필로티 부분이 공중 통행·차량 통행·주차에 전용되거나 공동주택이면 처음부터 바닥면적에 넣지 않습니다.

가상의 숫자로 계산해 보면 차이가 분명합니다. 대지 200㎡에 용적률 한도가 200%라면 용적률 산정용 연면적의 상한은 200㎡ × 200% = 400㎡입니다. 지하층이나 지상 부속 주차 면적은 이 400㎡에 들어가지 않으므로, 실제 연면적 합계는 400㎡보다 커질 수 있습니다. 공사비는 대체로 연면적 합계를 따라가고 용적률 판정은 산정용 연면적을 따라가니, 두 줄을 구분하지 않으면 사업성 계산이 어긋납니다.

숫자는 나오지만 '가정'이라고 적어 두는 칸

다음 칸들도 숫자가 나오지만, 그 숫자 뒤에는 설계 관행에서 빌린 가정이나 추정이 있습니다. 지하 층수와 세대수는 같은 줄에 가정·추정이라고 적고, 높이와 주차 방식의 가정은 시트의 근거 문구나 단면 시트에 적습니다.

• 지하 층수 — 지하 1층은 근린생활시설이나 주택 부속 공간으로 쓰고, 주차가 모자라면 지하 2층부터 주차장으로 쓴다는 가정입니다. 지하를 몇 층까지 팔지는 사업비와 지반에 달린 선택입니다.
• 높이 — 지상 층수에 층고 3.2m를 곱한 값입니다. 실제 높이는 본설계의 층고와 시행령 §119①5의 산정 방법으로 정해집니다.
• 세대/가구수 — 주택이면 층당 세대 구성을 권장안으로 추정하고 '권장 추정'이라고 표시합니다. 사용자가 세대 구획을 직접 넣으면 그 값으로 바뀝니다.
• 주차장 구분 — 필요한 대수는 계산값입니다. 지상 칸은 실제로 배치해 보고 모자라는 대수를 지하로 돌리는데(단지급으로 큰 대지는 칸 배치를 생략합니다), 지하 주차는 기계식을 기본 가정으로 하고 사용자가 방식을 고르면 그 값을 씁니다.
• 주용도의 주택 종류 — 다가구주택과 다세대주택은 구분소유 여부로 갈립니다. 규모만으로 하나로 정할 수 없는 구간이면 둘 다 적습니다.

건축개요 AI가 본설계로 남겨 두는 칸

아래 칸은 사전 검토 단계의 입력만으로는 정할 수 없습니다. 그럴듯한 값으로 채우는 대신, 결과지에 이 칸 자체를 두지 않습니다.

• 주구조·세부구조·지붕 마감재료·특수구조 유형 — 구조 형식과 재료는 구조 설계와 함께 정해집니다.
• 층별 개요의 구조 — 층마다 용도와 바닥면적은 설계개요 시트의 층별 표와 단면·3D 시트에 적지만, 구조는 위와 같은 이유로 적지 않습니다.
• 하수처리시설·급수설비 — 설비 설계의 영역입니다.
• 공개 공지 면적 — 공개 공지 의무 대상인지는 판정하지 않습니다. 해당 여부는 본설계에서 확인해야 합니다.

건축법 §23①은 건축허가나 신고 대상 건축물의 설계를 원칙적으로 건축사가 아니면 할 수 없게 하고, 같은 조 ③항은 설계자가 설계도서에 서명날인하도록 합니다. 허가용 설계가 건축사의 몫인 만큼, 건축개요 AI가 만든 개요표는 허가 신청서에 그대로 옮겨 적는 서류가 아니라 설계를 맡기기 전에 땅의 한계를 미리 읽어 두는 자료입니다.

건축개요 AI 결과를 받으면 확인할 순서

1. 대지면적 줄의 출처와 대장 대조 — 대지면적은 건폐율·용적률의 분모라서 여기가 흔들리면 아래 숫자가 모두 흔들립니다. 토지대장 면적과 어긋난다는 표시가 있으면 확정 전에 측량으로 확인해야 합니다.
2. 지구단위계획·정비구역 줄 — 해당되는데 결정고시 값을 넣지 않았다면 개요의 수치는 기본 용도지역 기준입니다. 결정고시 값이 우선합니다.
3. 적용 용적률 옆의 원인 — 한도에 못 미친 이유가 사선인지 주차 공간인지에 따라 설계로 되찾을 수 있는 몫이 다릅니다.
4. 가정·추정이 깔린 칸 — 지하 층수, 높이, 세대수, 주차 방식은 건축사 상담 때 가져갈 질문 목록이 됩니다.

법령 서식의 칸을 기준으로 놓고 보면, 건축개요 AI의 결과지는 "다 채워진 개요표"가 아니라 "계산된 칸, 가정한 칸, 싣지 않은 칸이 구분된 개요표"여야 쓸모가 있습니다. 결과지에 없는 칸(구조·설비·공개 공지)과 가정이 깔린 칸이 곧 설계자와 먼저 이야기할 부분입니다.

법령 인용은 2026-10-14 법제처 현행 조문 기준입니다.