건축 설계 AI 활용, 중개사·투자자·건축주·건축사는 각자 어디에 쓰나

건축 설계 AI 활용이라고 하면 이미지 생성부터 떠올리기 쉽습니다. 실제로 건축 쪽에서 AI가 맡는 일은 두 갈래로 나뉘고, 누가 쓰느냐에 따라 필요한 갈래가 다릅니다. 먼저 두 갈래를 구분한 다음, 중개사·투자자·건축주·건축사가 각각 어떤 장면에서 무엇을 보면 되는지 정리했습니다.

건축 설계 AI 활용의 두 갈래: AI 건축 디자인과 규모·법규 검토

AI 건축 디자인 도구가 만든 매스는 보기에는 그럴듯해도, 그 땅의 일조 사선이나 용적률 안에 들어오는지는 따로 확인해야 합니다. 반대로 규모·법규 검토 도구는 모양을 제안하지 않고 상한과 근거만 냅니다. Jitda는 뒤쪽입니다. 두 도구는 경쟁하는 관계라기보다 쓰는 순서가 다른 관계에 가깝습니다.

공인중개사 — 매물 설명에 숫자와 근거를 붙일 때

"여기 신축하면 몇 층까지 나와요?"라는 질문은 매물 설명에서 자주 나오지만 즉석에서 답하기는 어렵습니다. 주소를 넣어 설계개요 시트를 뽑으면 층별 면적과 적용된 건폐율·용적률을 한 장으로 보여 줄 수 있고, 배치계획 시트로 건물이 대지 위에 어떻게 앉는지까지 설명할 수 있습니다. 도면 읽기에 익숙하지 않은 손님에게는 3D 조감도가 덩치를 전달하는 데 도움이 됩니다.

주의할 점은 전달 방식입니다. 출처 라벨이 "추정"인 값은 추정이라고, "확인 필요"로 남은 항목은 확인이 필요하다고 그대로 전해야 나중에 말이 달라지지 않습니다. 평면 시트의 구역은 방 배치가 아니라는 점, 리포트 전체가 사전 규모검토라는 점도 함께 알려 주는 게 좋습니다.

투자자 — 계약 전에 후보지를 거를 때

후보지가 여럿이면 같은 기준으로 계산한 결과끼리 비교해야 의미가 있습니다. 이때 층수보다 먼저 볼 것은 규모를 정한 요인입니다. 정북일조 사선(건축법 시행령 §86①)이 위층을 깎아서 멈췄는지, 주차 대수가 발목을 잡았는지, 용적률 한도를 다 채웠는지에 따라 설계로 풀 여지가 달라집니다.

주차 기준은 용도에 따라 근거 자체가 다릅니다. 주택은 주택건설기준 등에 관한 규정 §27①, 근린생활시설은 주차장법 시행령 §6① [별표 1]을 따릅니다. 그래서 같은 땅이라도 용도를 근생으로 넣었을 때와 주택으로 넣었을 때 결과가 달라질 수 있고, 두 경우를 모두 돌려 보면 어떤 사업 구상이 그 땅에 맞는지 가늠하기 쉬워집니다.

법규검토 시트에서 NOTE로 남은 항목은 검증이 아니라 표기라는 뜻이므로, 계약 전에 따로 확인할 목록으로 옮겨 두세요. 가입하면 3건까지 무료이고 이후 단건 4,900원이라, 후보지를 추리는 초기 단계에서 부담 없이 돌려 볼 수 있습니다.

건축주 — 건축사 상담 전에 상한을 알고 싶을 때

내 땅의 상한을 모른 채 상담에 들어가면, 첫 만남이 기본 조건을 확인하는 이야기로 채워지기 쉽습니다. 미리 리포트를 받아 두면 층수·연면적의 대략적인 상한을 알고 들어갈 수 있고, 확인 필요로 남은 항목을 질문으로 가져갈 수 있습니다. 건축사 입장에서도 어떤 값이 공공데이터에서 왔고 어떤 값이 추정인지 라벨로 바로 보이니, 다시 확인할 부분을 빨리 좁힐 수 있습니다.

위층이 왜 좁아지는지 궁금하다면 단면과 3D 조감도를 같이 보세요. 정북일조 사선 때문에 북쪽 면이 계단처럼 물러나는 모양이 그대로 보입니다. 평면 시트에 방 이름이 없는 것은 일부러 그렇게 만든 것입니다. 실 분할은 본설계에서 정해지므로 평면은 세대·코어·공용 구역으로만 나눕니다. 허가·신고 대상 건축물의 설계는 건축법 §23①에 따라 원칙적으로 건축사의 업무라서, 실제 설계는 결국 상담하는 그 건축사와 함께 하게 됩니다.

건축사 — 초기 규모검토를 반복할 때

의뢰 문의가 들어올 때마다 용도지역을 확인하고, 조례를 찾고, 일조 사선과 주차를 계산하는 작업은 필지마다 되풀이됩니다. 이 반복 부분을 AI 가설계 도구에 맡기면, 건축사는 결과의 PASS·FAIL·NOTE 구분과 값마다 붙은 출처 라벨을 검토하고 판단이 필요한 부분에 시간을 쓸 수 있습니다. 의뢰인이 근생으로 할지 주택으로 할지 정하지 못했을 때도, 입력의 용도만 바꿔 다시 돌리면 두 구상을 같은 기준으로 나란히 놓고 설명할 수 있습니다.

지역에 따라 검토할 폭이 달라진다는 점도 알아 두면 좋습니다. 경기 31개 시·군과 인천은 조례 값이 반영되고, 그 밖의 지역에서 조례 값을 확보하지 못한 항목은 "확인 필요"로 표시됩니다. 이 표시가 붙은 항목은 해당 지자체 조례를 직접 대조해야 합니다.

다만 출력물은 설계도서가 아닙니다. 건축법 §23③은 설계자가 설계도서에 서명날인하도록 정하고 있고, 그 책임은 도구가 아니라 설계자에게 있습니다. 초기 검토의 출발점으로 쓰고, 확정은 본설계에서 하는 흐름이 맞습니다.

네 사람이 공통으로 확인할 것

쓰는 사람은 달라도 결과를 읽는 순서는 같습니다. 법규검토 시트에서 PASS·FAIL과 NOTE를 먼저 나눠 보고, 핵심 숫자의 출처 라벨을 확인한 다음, 확인 필요로 남은 항목을 정리합니다. AI 건축 디자인 도구로 대안을 만들어 보고 싶다면 그다음에 여는 편이 헛수고가 적습니다. 법적 상한을 모르고 만든 디자인은 나중에 깎아 내야 할 수 있기 때문입니다.