정확도 공개 · 2026-10-13 기준
실제 준공 건물 345곳과 대조했습니다
Jitda가 계산한 법정 한도가 맞는지, 실제로 지어진 건물의 건축물대장과 비교합니다. 맞은 것만 보여주면 정확도가 좋아 보이기 쉬워서, 어긋난 사례와 비교하지 못한 필지의 이유까지 함께 공개합니다.
97.7%용적률 한도 — 실제 건물이 산출 한도 안 (336/344)
97.7%건폐율 한도 — 한도 안 또는 리포트가 이미 고지한 범위 (336/344)
83.2%대지면적 — 대장과 ±3% 이내 (371/446)
7건주차 — 비교 가능한 34건 중 실제가 산출 최소보다 적었던 건물
무엇을, 어느 방향으로 비교하나
한도 (용적률·건폐율)Jitda 값은 법정 상한입니다. 실제 건물이 이 상한을 넘으면 우리 한도가 너무 낮게 잡혔다는 신호입니다.
최소 (주차)Jitda 값은 법정 최소 대수입니다. 실제 건물이 이보다 적으면 우리가 너무 많이 잡았다는 신호입니다. 연면적이 ±10% 안이고 세대·주택 종류가 같을 때만 비교합니다.
기록만 (층수·높이·세대수)설계 선택의 결과라 정답이 없습니다. 판정하지 않고 기록만 합니다.
이 대조가 말해 주지 않는 것 — 실제 건물이 한도 안에 있었다는 것은 우리 한도가 너무 낮지 않다는 증거일 뿐, 너무 높지 않다는 증거는 아닙니다(한도보다 작게 짓는 건물도 많기 때문). 한도 자체는 조례 원문 대조와 조항 인용으로 따로 확인합니다.
지역별 결과
| 지역 | 대상 | 채점 | 용적률 한도 | 건폐율 한도 | 주차(비교 가능) | 대지면적 ±3% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서울 | 174 | 130 | 124/130 · 초과 6 | 122/130 · 초과 8 | 6/8 · 미달 2 | 135/169 · 평균 편차 3% |
| 경기·인천 | 204 | 142 | 139/141 · 초과 2 | 141/141 (고지 8) | 13/17 · 미달 4 | 161/185 · 평균 편차 1.5% |
| 광역시·세종 | 93 | 73 | 73/73 | 73/73 (고지 5) | 8/9 · 미달 1 | 75/92 · 평균 편차 2.4% |
"고지"는 리포트가 이미 범위로 안내하고 있고 실제 값이 그 범위 안인 경우입니다(예: 취락지구·방화지구 건폐율 완화 — 조례·요건 확인 필요로 표시). 주차는 연면적·세대 구성이 달라 비교가 성립하지 않은 311건을 빼고 셌습니다.
어긋난 사례 — 숨기지 않습니다
아래는 실제 건물이 우리 한도를 넘었거나(용적률·건폐율), 우리 최소보다 적게 지어진(주차) 사례입니다. 원인은 필지마다 다르고 일부는 조사 중입니다. 허가 연도가 오래된 건물은 당시 기준이 달랐을 수 있습니다(서울은 2003년 무렵 일반주거지역이 1·2·3종으로 세분화됐습니다).
| 지역 | 위치 | 항목 | Jitda | 실제 | 배율 | 허가 | 등급 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서울 | 서울 서초구 서초동 | 주차대수 | 34 | 21 | 0.6 | 2008 | 큰 차이 |
| 서울 | 서울 서초구 서초동 | 주차대수 | 43 | 23 | 0.5 | 2006 | 큰 차이 |
| 서울 | 서울 용산구 이태원동 | 건폐율한도 | 60 | 71.3 | 1.2 | 2012 | 작은 차이 |
| 서울 | 서울 성동구 행당동 | 건폐율한도 | 60 | 68.77 | 1.1 | 2005 | 작은 차이 |
| 서울 | 서울 노원구 상계동 | 건폐율한도 | 50 | 53.51 | 1.1 | 2003 | 작은 차이 |
| 서울 | 서울 노원구 상계동 | 건폐율한도 | 50 | 55.07 | 1.1 | 2003 | 작은 차이 |
| 서울 | 서울 노원구 상계동 | 건폐율한도 | 50 | 59.98 | 1.2 | 2003 | 작은 차이 |
| 서울 | 서울 노원구 상계동 | 건폐율한도 | 50 | 55.67 | 1.1 | 2004 | 작은 차이 |
| 서울 | 서울 은평구 녹번동 | 건폐율한도 | 60 | 68.84 | 1.1 | 2003 | 작은 차이 |
| 서울 | 서울 구로구 구로동 | 건폐율한도 | 60 | 67.52 | 1.1 | 2006 | 작은 차이 |
| 서울 | 서울 용산구 이태원동 | 용적률한도 | 150 | 169.07 | 1.1 | 2012 | 작은 차이 |
| 서울 | 서울 도봉구 방학동 | 용적률한도 | 150 | 168.73 | 1.1 | 2025 | 작은 차이 |
| 서울 | 서울 은평구 녹번동 | 용적률한도 | 150 | 197.35 | 1.3 | 2003 | 작은 차이 |
| 서울 | 서울 서대문구 연희동 | 용적률한도 | 150 | 169.58 | 1.1 | 2009 | 작은 차이 |
| 서울 | 서울 금천구 시흥동 | 용적률한도 | 150 | 188.15 | 1.3 | 2003 | 작은 차이 |
| 서울 | 서울 금천구 시흥동 | 용적률한도 | 150 | 193.64 | 1.3 | 2003 | 작은 차이 |
| 경기·인천 | 경기 과천시 중앙동 | 주차대수 | 6 | 3 | 0.5 | 2018 | 큰 차이 |
| 경기·인천 | 경기 광명시 철산동 | 용적률한도 | 240 | 299.6 | 1.2 | 2003 | 작은 차이 |
| 경기·인천 | 경기 하남시 신장동 | 용적률한도 | 200 | 227.57 | 1.1 | 2003 | 작은 차이 |
| 경기·인천 | 경기 이천시 중리동 | 주차대수 | 6 | 4 | 0.7 | 2010 | 작은 차이 |
| 경기·인천 | 인천 남동구 만수동 | 주차대수 | 10 | 8 | 0.8 | 2008 | 작은 차이 |
| 경기·인천 | 인천 부평구 부평동 | 주차대수 | 8 | 6 | 0.8 | 2008 | 작은 차이 |
| 광역시·세종 | 대전 서구 둔산동 | 주차대수 | 22 | 14 | 0.6 | 2003 | 큰 차이 |
큰 차이 4건은 모두 주차입니다. 원인을 확인한 것은 대전 서구 둔산동(2003년 허가 — 당시 조례와 현행 조례 차이 의심, 원문 확인 중)이고, 나머지 3건은 원인을 조사 중입니다.
비교하지 못한 필지와 이유
대상 471곳 중 126곳은 채점하지 않았습니다. 제외한 이유를 모두 적습니다.
| 이유 | 필지 |
|---|---|
| 대장의 대지면적이 오늘 지적과 3% 넘게 달라 같은 땅으로 비교할 수 없음(허가 후 분할·합병, 허가청 차감 등) | 71 |
| 개발제한구역 등 신축이 제한된 필지 — Jitda가 산정을 거부함 | 21 |
| 산정 불성립 — 비도시지역(관리지역, 소재지 조례값 입력 필요) 또는 용도지역 미검출 | 12 |
| 허가 뒤 필지가 분할돼 대장이 옛 대지를 말함 | 8 |
| 재개발·재건축·주택건설사업계획승인 등 한도를 따로 정하는 절차로 지은 건물 | 8 |
| 대장 대지면적 미기재 | 3 |
| 대장 주용도가 주택·근린생활시설이 아님 | 2 |
| 2003년 이전 허가(현행 용도지역 체계 이전) | 1 |
대조로 찾아 고친 것
대조는 점수를 내려고 하는 게 아니라 틀린 곳을 찾으려고 합니다. 최근 고친 것들입니다.
| 2026-10-12 | 실제 필로티 주차 건물과 대조하다가, 앞 도로 이름이 '…길'(도로명 기준 폭 12m 미만)인데 지적도 기하로 20m 넘게 잰 필지가 정북일조를 면제받던 오류를 발견 — 도로명과 측정 폭이 모순이면 면제 후보에서 제외 |
| 2026-10-12 | 실준공 필로티 건물과 대조 — 필로티 아래 계단·승강기 자리를 실제보다 크게(34㎡) 막아 지상 주차 칸을 적게 세던 것을 23㎡로 고치고, 6~8대 필지의 앞뒤 2대 주차(뒷줄 5대까지)를 반영 |
| 2026-09-28 | 정북일조 개정 시나리오를 서울 필지로 돌리다가, 완화했는데 규모가 줄어드는 산정 경로를 발견 — 개정·종전 배치 중 큰 쪽을 쓰도록 수정(종전 배치도 개정 기준 충족) |
| 2026-09-28 | 광역시·세종 첫 대조 — 울산 도시계획 조례 [별표 24]·광주 주차장 조례를 원문에서 수록, 광역시 용적률 한도 대조가 전부 한도 안으로 정합 |
| 2026-09-28 | 전남광주통합특별시 출범(2026-07-01) 뒤 광주 필지에 옛 광주 조례가 연결되지 않던 결함 수정(특별법 부칙 §10① 승계) |
| 2026-09-15 | 중점경관관리구역만으로 정북일조를 면제하던 오류 수정 — 시행령 §86②1은 구역과 20m 이상 도로 접함 두 요건 |
| 2026-09-08 | 필지 550곳 대지면적 전수 계측(지적도 폴리곤 ÷ 토지대장 등록면적: 중앙값 1.0016 · ±10% 이내 98.4%) — 10% 넘게 어긋나면 경고로 격상 |
| 2026-09-02 | 경기·인천 대조 — 방화지구 건폐율 완화 미반영을 고지하고, 근린생활시설 주차 인용이 소재지 조례를 가리키도록 정정 |
방법과 한계
- 표본 — 국토교통부 건축물대장에서 모은 주택·근린생활시설 건물 필지(대지 60~2,000㎡, 2003년 이후 허가 중심). 서울 174 · 경기·인천 204 · 광역시·세종 93곳. 무작위 표본이 아니라 "대장이 있고 채점할 수 있는 필지"로 치우쳐 있습니다.
- 산정 — 운영 리포트와 같은 엔진·같은 공공데이터(V월드 필지·용도지역·도로, LURIS 토지이용규제, 지자체 조례)를 쓰고, 용도는 대장의 실제 용도에 맞춰 계산했습니다.
- 대지면적 — 대장의 대지면적은 허가 당시 값이고(도로 후퇴 등 차감 후), 지적은 오늘 값입니다. 그 사이 분할·합병이 있으면 비교가 성립하지 않아 따로 분류했습니다.
- 갱신 — 엔진이나 조례 수록이 바뀌면 다시 대조해 이 페이지를 갱신합니다. 기준일 2026-10-13.
함께 보기 — 정북 일조사선 11/12 개정 — 서울 필지 시뮬레이션 · 서비스 소개 · 용적률 계산과 한도
사전 규모검토 · 인허가·실시설계는 건축사사무소 · 분석 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다 건축물대장: 국토교통부 건축HUB 건축물대장 API · 필지·용도지역: 국토교통부 V월드 · 토지이용규제: LURIS.